Immobilier en Israël : stagnation des ventes et effondrement de la trésorerie

Le marché immobilier israélien continue de stagner tandis que les promoteurs peinent à vendre et que les offres de financement font un retour en force. En comparant les mois d'août depuis le début des années 2000, le nombre de transactions enregistrées ce mois d'août n'a dépassé que celles observées en 2002-2003, au cœur de la seconde Intifada, et en 2011, lors du paroxysme du mouvement de protestation sociale. Selon une note publiée jeudi par l'économiste en chef du ministère des Finances, 7 532 appartements ont été vendus en août, soit une baisse de 1 % par rapport à août 2025 et de 2 % par rapport à juillet.

Cependant, si l'on neutralise les ventes d'appartements bénéficiant de réductions de plusieurs centaines de milliers de shekels dans le cadre des programmes de logement gouvernementaux, la baisse des transactions apparaît beaucoup plus marquée. Sur le marché libre, seuls 6 242 logements ont trouvé preneur, marquant un recul de 5 % tant par rapport à juillet qu'à août de l'année précédente.

Chute du marché libre et ralentissement de l'ancien

Ce recul a été principalement mené par le marché de l'occasion. D'après l'analyse, 4 170 appartements anciens ont été vendus en août, soit 6,5 % de moins qu'en août 2025 et 11,7 % de moins qu'en juillet. En revanche, les promoteurs ont réussi à maintenir un rythme de vente relativement soutenu malgré le désertion des bureaux de vente par les acquéreurs.

Au total, les promoteurs ont écoulé 3 362 logements neufs en août, affichant une hausse de 6 % sur un ans et de 13,3 % par rapport à juillet. Cette embellie relative s'explique par deux facteurs principaux : une augmentation de 22 % des ventes dans le cadre des programmes publics subventionnés, tels que « Prix pour le résident », et le retour spectaculaire des facilités de financement.

Subventions étatiques et essor des facilités de paiement

Les programmes gouvernementaux ont représenté 1 290 ventes en août. L'État y fixe des prix incluant des rabais atteignant un demi-million de shekels, voire davantage, par rapport aux biens similaires du marché libre. Par conséquent, ces chiffres ne reflètent en rien la santé réelle des projets immobiliers conventionnels.

Parmi les municipalités les plus dynamiques pour ces programmes figurent Haïfa, avec 303 appartements vendus à un prix moyen de 1,6 million de shekels, et Kiryat Gat, avec 247 unités cédées à un prix moyen de 1,3 million de shekels.

« La hausse de la fréquence des avantages de financement traduit les efforts intensifs des promoteurs pour stimuler les acquisitions en assouplissant les conditions de paiement, sur fond de recul annuel des ventes sur le marché libre. »

Du côté du marché libre, le recours aux plans de financement a bondi de 50 % en août par rapport au mois de mai. Des facilités de paiement ont été accordées dans 30 % des contrats d'achat de logements neufs dont la livraison est prévue dans un an ou plus, contre 27 % en juillet et 20 % en mai. Dans la région de Hadera, le phénomène a atteint des proportions exceptionnelles avec 73 % des transactions concernées.

Chute drastique de la trésorerie des promoteurs

Les difficultés du secteur se manifestent de manière flagrante dans les flux de trésorerie. Les rentrées nettes des promoteurs immobiliers, après déduction des coûts de construction, se sont effondrées d'environ 58 % en août pour s'établir à 418 millions de shekels seulement, contre 988 millions l'année précédente. En outre, ces liquidités se sont révélées extrêmement concentrées, quatre entreprises seulement captant 75 % du flux net de la branche.

Des taux d'intérêt élevés pèsent également lourdement sur les ménages. La note révèle que 29 % des acquéreurs ayant changé de logement en août ont acheté un bien moins cher que celui qu'ils venaient de céder, contre 23 % en août 2025, illustrant une tendance marquée au redimensionnement résidentiel.