Les statistiques des appartements invendus en Israël : simple illusion ?

Le nombre d'appartements invendus en Israël repose-t-il sur des données erronées et trompeuses ? Fin juillet 2026, une légère baisse du nombre de logements invendus a été enregistrée, après un pic record en mars dépassant les 86 000 unités. Une analyse approfondie menée par la société « Bonim Atid », l'économiste Idan Peleg et l'expert en évaluation immobilière Roi Fishman, décrypte ce phénomène qui a fait l'objet de nombreux titres ces derniers mois.

Le volume d'appartements invendus influence le marché car, selon beaucoup, il symbolise l'atmosphère générale du secteur immobilier. Récemment, la présidente de la Chambre des évaluateurs immobiliers, Nehama Bogin, a affirmé que le chiffre de 85 000 appartements invendus relève de la « légende urbaine ». Elle explique que la véritable statistique correspond au nombre d'appartements achevés et invendus, et non à ceux qui ont simplement reçu un permis de construire sans qu'aucun achèvement ne soit attendu avant des années.

La définition du Bureau central de statistiques et les délais de construction

Selon la définition du Bureau central de statistiques (CBS), un appartement en stock non vendu est un logement neuf pour lequel un permis de construire complet a été délivré à des fins de vente, et dont la vente n'a pas encore été déclarée à l'autorité fiscale. En d'autres termes, le volume des appartements invendus augmente suite à l'obtention d'un permis de construire complet. Dans la quasi-totalité des projets en Israël, la totalité des appartements n'est pas vendue avant le début des travaux, pour diverses raisons stratégiques telles que le maintien d'un potentiel de hausse des prix en cours de chantier et la volonté de maximiser les revenus.

Peleg et Fishman ont constaté, selon les données du CBS, que la durée moyenne de construction s'est allongée à 32,3 mois, contre 27,6 mois avant la guerre. « C'est ici que réside la clé pour comprendre ce chiffre élevé », expliquent Peleg et Fishman. « Un appartement "invendu" dans les données du CBS est majoritairement un logement encore en construction, voire parfois antérieur au début des travaux. Lorsque les mises en chantier battent des records historiques combinés à un allongement de la durée des projets, le stock enregistré augmente. »

Concernant le stock d'appartements invendus prêts à être habités immédiatement, ils expliquent que « selon la dernière publication d'avril 2026, ce chiffre s'élevait à environ 11,2 %, soit 9 400 appartements. À titre de comparaison, en novembre 2024, il atteignait environ 17 %, soit près de 12 000 appartements ». Ils soulignent qu'il importe de prêter attention au nombre brut d'appartements plutôt qu'aux pourcentages.

Exclusion des stocks anciens et flexibilité des promoteurs

Par ailleurs, ils rappellent que le CBS a décidé d'exclure du décompte tous les appartements restés invendus plus de 15 mois après l'obtention du formulaire 4 (certificat de conformité). La dernière publication officielle de cette statistique remontait à mai 2025, avec environ 15 170 appartements. Leur examen révèle qu'en mai 2026, en raison de cette règle, environ 300 logements ont été retranchés (soit 0,4 % du stock total), et que ces derniers mois, moins de 1 % a été déduit chaque mois, réduisant ainsi progressivement le stock.

Concernant les contraintes de tarification pesant sur les promoteurs pour les appartements prêts à emménager, ils indiquent : « Nous avons examiné la question avec des professionnels de plusieurs banques prêteuses et fonds de financement de projets. En pratique, dans la plupart des cas, après une période de 15 mois suivant le formulaire 4, la banque prêteuse ne fait plus partie du décor, cela se produisant généralement bien avant. » Par conséquent, le promoteur est autorisé à vendre les appartements aux conditions et prix de son choix, sans nécessiter l'approbation d'intervenants extérieurs. Si le promoteur choisit de ne pas les vendre, il n'y a aucune raison d'inclure ces logements dans l'inventaire des appartements invendus.

« Lorsqu'un promoteur éprouve un besoin réel et une douleur de trésorerie mensuelle, il vendra, peu importe qu'il s'agisse d'une baisse de prix, de l'octroi d'avantages divers ou d'ajustements nécessaires », ajoutent-ils. « Récemment, nous voyons également des promoteurs décider de louer les appartements non vendus pour minimiser les pertes liées à la taxe foncière, aux frais de gestion et aux coûts de financement. »

Appartements en attente de construction et conclusion

Quant aux appartements ayant reçu un permis de construire dont les travaux n'ont pas encore débuté, ils intègrent le stock s'ils ne sont pas vendus. « C'est un chiffre sur lequel il convient de s'attarder : il s'agit de milliers d'appartements. Il est intéressant d'examiner l'année 2024, par exemple : la construction n'avait pas encore commencé pour environ 2 160 appartements sur l'ensemble des permis délivrés au troisième trimestre 2024 (20 580 appartements). On s'attendrait à ce que les travaux débutent au plus tard un an et demi à deux ans après la délivrance du permis. »

Quelle est leur conclusion finale ? « La méthode correcte et authentique pour analyser l'offre par rapport à la demande de logements consiste à comparer la croissance des ménages aux données d'achèvement des constructions. En combinant les données sur les mises en chantier, on peut anticiper l'évolution des prochaines années. » En somme, la « fête des appartements invendus » pourrait bien n'être qu'une illusion d'optique, comme l'a soutenu Bogin.