Immobilier à l'étranger : crises et insolvabilités secouent les investisseurs

Pendant des années, les investissements immobiliers à l'étranger ont été présentés aux Israéliens comme une opportunité d'obtenir des rendements supérieurs à ceux du marché local. Cependant, la formule sur laquelle reposait ce modèle a radicalement changé : les taux d'intérêt ont grimpé, les coûts de financement ont explosé, la valeur des actifs s'est érodée et la capacité à refinancer la dette est devenue ardue. Les conséquences frappent désormais directement les investisseurs.

L'un des acteurs majeurs en Israël dans le domaine des investissements immobiliers privés à l'étranger est SDB. Une enquête menée par Calcalist révèle que plusieurs projets dans lesquels les clients ont investi se trouvent en situation d'insolvabilité, de mise sous séquestre ou de graves tensions de trésorerie. Pour quatre biens de SDB au Royaume-Uni dont les prix d'achat et de réalisation publics ont pu être identifiés, les écarts atteignent déjà des dizaines de millions de livres sterling, illustrant comment la modification des conditions de financement peut transformer un placement attractif en piège à pertes.

Au cours de la décennie précédente et du début des années 2020, les sociétés d'investissement israéliennes ont afflué vers les marchés immobiliers étrangers, convaincues que les États-Unis et le Royaume-Uni offraient des rendements plus élevés. Pendant des années, ce modèle a profité d'argent bon marché, mais cette époque est révolue. Au début de 2022, le taux de la Réserve fédérale américaine se situait entre 0 % et 0,25 %, mais en l'espace d'un an et demi, il a atteint 5,25 % à 5,5 %. Cette hausse a fondamentalement bouleversé l'économie des transactions immobilières endettées.

Pertes croissantes sur le marché britannique

Calcalist a révélé ces dernières semaines que certains investissements commercialisés par des sociétés israéliennes auprès d'investisseurs privés étaient extrêmement vulnérables à la hausse des taux, à la baisse de la valeur des biens et aux difficultés de refinancement. Dans certains cas, le risque s'est matérialisé au point d'entraîner une perte totale du capital. SDB, qui gère un portefeuille immobilier dépassant un milliard de dollars aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Espagne avec 1 700 investisseurs, fait actuellement face à cette crise. L'entreprise est dirigée par les cofondateurs et co-PDG Shmulik Hanoch et Dan Lieberman.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets financés par ses clients ont fait l'objet de procédures de mise sous séquestre, de nominations de gestionnaires externes, de liquidations forcées ou de crises de trésorerie. Par exemple, le vaste projet de la société, The Spires, dans le nord de Londres, un centre commercial acquis en 2021 pour 28 millions de livres sterling, a vu la nomination de gestionnaires spéciaux le 30 mars dernier en raison de l'incapacité à honorer la dette face à des coûts de financement prohibitifs. Le promoteur local, BYM Capital, était lui aussi entré en insolvabilité dès 2023.

Un autre actif témoin de cette situation est Riverview, vendu l'année dernière pour 9,25 millions de livres sterling. Le projet prévoyait de transformer deux immeubles de bureaux en logements, mais le bien a été confié à un séquestre après que les promoteurs ont omis leurs paiements. La vente a permis de verser environ 8,65 millions de livres sterling à Mizrahi Tefahot en tant que créancier garanti, laissant les autres investisseurs de SDB sans contrepartie significative.

Exposition américaine et pressions sectorielles plus larges

Le grand centre commercial Treaty Centre de SDB à Londres, acquis en 2022 pour 46 millions de livres sterling grâce à un prêt de 31 millions, a également fait l'objet de mesures d'exécution de la part du créancier suite à la chute du promoteur BYM et à l'envolée des coûts de financement. De même, Astral Towers, acquis en avril 2021 pour 11 millions de livres sterling, a été revendu en avril 2025 pour 4,5 millions, soit une chute vertigineuse de 59 % de sa valeur.

Au total, les prix d'achat ou de réalisation connus pour ces quatre biens s'élèvent à environ 110 millions de livres sterling. À cela s'ajoute le projet immobilier de SDB à Manhattan, New York, baptisé East 101, un immeuble résidentiel de 34 unités acquis pour 12,5 millions de dollars, qui a affiché des flux de trésorerie négatifs et risque une perte partielle ou totale pour les investisseurs.

Le volume total des actifs de l'entreprise sous pression commerciale et risque avoisine le demi-milliard de shekels.

Bien que SDB ait accumulé 86 sorties de projets réussies par le passé, la concentration actuelle d'actifs en difficulté n'est pas un incident isolé. Selon un investisseur interrogé par Calcalist, SDB a proposé à certains clients de renoncer à certaines réclamations en échange de droits de participation aux bénéfices sur d'autres projets. Pendant ce temps, des crises similaires touchent d'autres acteurs du secteur, tels qu'Electra Real Estate, Relico et Volore, mettant en lumière des vulnérabilités systémiques majeures.