Un marché d'acheteurs : comment savoir si la réduction que vous obtenez est vraiment avantageuse
Une véritable réduction sur un appartement ne se mesure pas par rapport au prix catalogue, mais par rapport au prix du marché et au prix minimum auquel le promoteur est prêt à vendre. La vérification des transactions similaires, des avantages de financement et du pouvoir de négociation de l'acheteur peut aider à distinguer une promotion marketing d'une affaire rentable.
Qu'est-ce qu'une réduction sur un appartement ? Comment considérer un promoteur qui baisse le prix initial ? S'agit-il d'une véritable réduction ou d'un simple argument marketing ? Définir la valeur réelle sur le marché immobilier est complexe.
Illustrons cela avec la vente aux enchères numérique de 72 heures organisée par la société Pershkovsky pour six projets à Haïfa, Herzliya, Tel-Aviv et Ashdod. « Nous avons analysé les prix d'appartements similaires déjà vendus et appliqué des réductions à deux chiffres pour fixer les prix minimums », explique le président Yossi Pershkovsky. Les baisses atteignent 10 à 15 %.
Exemples : 5,2 millions de shekels pour le projet HaGaDa (Tel-Aviv), 3,12 millions pour Glil Yam (Herzliya) et 1,9 million pour un 4 pièces à Ramat HaNasi (Haïfa). Nos vérifications confirment que ces prix sont jusqu'à 10 % inférieurs au marché, mais les acheteurs doivent rester vigilants sur les spécificités de chaque unité pour calculer l'économie réelle.
1. Pourquoi ne pas se fier au prix catalogue
Le prix minimum est le secret le mieux gardé des promoteurs. Les listes de prix officielles sont souvent gonflées pour servir de base à la négociation. Le personnel de vente propose généralement des remises initiales, suivies d'une « réduction de sérieux » de 1 à 2 % pour les acheteurs déterminés.
La véritable négociation intervient lorsque l'acheteur exige une remise supplémentaire. À ce stade, la direction peut valider un prix final, atteignant environ 5 % de réduction. Cependant, comparée aux données objectives du marché, cette économie est souvent moindre qu'il n'y paraît.
Comment évaluer la réduction réelle :
-
Ignorez les prix catalogue : Ils sont conçus uniquement pour la négociation.
-
Comparez avec le marché : Vérifiez les transactions réelles via le site de l'Autorité fiscale.
-
Prenez en compte les avantages financiers : Évaluez le coût de l'exonération de l'indexation au coût de la construction et les facilités de paiement (ex: 10%-90%).
-
Utilisez le pouvoir de l'argent liquide : Un acompte important est un levier puissant pour réduire le prix final.
2. Calculer la valeur réelle
Dagan Ronen, PDG de HiTechZone, souligne : « Le calcul ne peut se baser sur le prix catalogue. Nous vérifions les prix du marché via l'Autorité fiscale et intégrons les avantages cachés comme le stationnement gratuit ou les promotions financières. » L'objectif est d'obtenir 4 à 10 % de réduction en dessous du prix minimum fixé par le promoteur.
Les réductions financières liées aux méthodes de paiement (ex: 10%-90%) sont indirectes. L'acheteur économise sur les intérêts hypothécaires et l'indexation au coût de la construction, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs.
3. La force de l'argent liquide
Roni Cohen, PDG d'Elder Real Estate Marketing, rappelle que chaque transaction est unique. Les promoteurs sont limités par le « rapport zéro » (prix minimum approuvé par la banque), mais les projets plus anciens offrent souvent plus de flexibilité.
« Ceux qui disposent de liquidités et peuvent verser un acompte important peuvent obtenir des réductions de 7 à 8 % et une exonération d'indexation », ajoute Irit Hofer, propriétaire d'Inhouse Real Estate Marketing. L'argent liquide reste un atout majeur, souvent sous-estimé par les acheteurs.
