Record de 20 mois pour les prêts hypothécaires – mais le marché prévient : « C'est une illusion d'optique »

Alors que le secteur prévoit un déclin imminent du marché hypothécaire, celui-ci refuse pour l'instant de se calmer : le volume des prêts contractés en juillet s'est élevé à environ 11,5 milliards de shekels — une hausse de 8 % par rapport à juillet de l'année dernière, selon les données de la Banque d'Israël publiées mercredi.

Au cours des quatre dernières années, il n'y a eu qu'un seul mois avec un volume plus élevé — en décembre 2024, juste avant l'augmentation de la TVA à 18 %, un record de 13,8 milliards de shekels avait été enregistré. Les mois d'été sont caractérisés par une activité relativement élevée, et les données de juillet indiquent que le record pour cette période sera à nouveau battu.

Cependant, un écart persiste entre le volume d'activité sur le marché hypothécaire et la stagnation du marché immobilier. L'explication principale est que bon nombre de ces transactions sont le produit de contrats plus anciens, où l'achat de l'appartement a été effectué sous le format de « prêt entrepreneur » (divers prêts 20-80), avec une souscription du prêt hypothécaire uniquement à la fin de la construction.

À partir de 2027, le taux d'anciennes transactions arrivant à échéance devrait diminuer, et tant que la demande d'achat d'appartements n'augmentera pas, on s'attend à ce que le marché hypothécaire se refroidisse considérablement. L'Association des conseillers en prêts hypothécaires qualifie ces données d'« illusion d'optique qui pourrait conduire à une dangereuse complaisance » :

« Les gros chiffres d'aujourd'hui racontent principalement l'histoire des transactions d'hier. Pour comprendre ce qui se passe réellement aujourd'hui sur le marché du logement, il faut séparer les volumes de crédit dans les banques de l'état réel de la demande sur le terrain. »

Selon les données de juillet, la reprise sur la voie du « prime » (où le taux d'intérêt est lié au taux prime) se poursuit. Des prêts liés au taux prime ont été contractés pour un montant d'environ 2,2 milliards de shekels — soit environ 19 % du total, contre seulement 9 % en juillet de l'année dernière. Bien que ce taux reste inférieur aux 39 % observés avant les hausses des taux d'intérêt, le public revient progressivement vers ce choix. À l'inverse, les voies indexées ne représentaient que 10 % du total — le chiffre le plus bas depuis de nombreuses années.

Contrairement à la croissance globale, on observe une modération des prêts « ballon », dont le volume en juillet s'est élevé à 1,6 milliard de shekels (13,9 % du total) — le chiffre le plus bas depuis novembre 2023. Cette tendance découle probablement des récentes baisses des taux d'intérêt, plutôt que d'une diminution des promotions des entrepreneurs qui cherchent toujours à attirer les acheteurs hésitants.