Près de 7 % des transactions annulées : pourquoi les acheteurs de logements dans le sud craquent-ils en premier ?
Le sud était l'une des régions où les campagnes 10/90 et 20/80 permettaient aux acheteurs d'entrer dans une transaction avec un capital initial relativement faible. Maintenant, le gros paiement arrive, et les taux d'intérêt, la capacité de remboursement et les prix des appartements qui ont baissé dans certains projets changent les calculs. Dans la région de Beer-Sheva, le taux d'annulation des transactions de 2023 a approché les 7 %, nettement plus élevé que la moyenne nationale.
Le chiffre selon lequel environ 475 transactions sur 1 821 annulées se trouvent dans la région de Beer-Sheva semble inhabituel, mais il ne s'agit que d'un nombre partiel. Dans le Néguev, un grand volume de transactions sur des appartements neufs a été réalisé ces dernières années, il est donc naturel que le nombre d'annulations soit relativement élevé. Le chiffre le plus intéressant est le taux d'annulation par rapport aux transactions signées. Pour les transactions de 2023, le taux d'annulation dans la région de Beer-Sheva a atteint environ 6,5 % à 7 %, contre une fourchette de 3,6 % à 4 % dans l'ensemble du pays et environ 2,3 % dans la région de Tel-Aviv.
Pourquoi là-bas en particulier ?
La première explication réside dans les campagnes de financement. Ces dernières années, le sud est devenu l'un des centres des transactions 20/80, 10/90 et des modèles similaires. L'entrepreneur demandait à l'acheteur d'apporter une somme relativement faible à la signature et la majeure partie de l'argent près de la livraison de l'appartement. Pour un appartement de 1,4 million de shekels, une transaction 15/85 nécessite environ 210 000 shekels au départ et laisse près de 1,2 million de shekels pour la suite. Pour un ménage avec des fonds propres limités, c'était un moyen d'entrer sur le marché tôt et de retarder le gros prêt hypothécaire de deux ou trois ans.
Ce report était une partie centrale de l'attractivité de la transaction, mais il retardait également le test de capacité réelle. Lorsque la date de livraison arrive, la banque vérifie les revenus, les engagements et les fonds propres. Le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires est nettement plus élevé qu'avant les hausses de taux, et le même prêt génère un remboursement mensuel plus lourd. Dans le sud, cette question est particulièrement importante car, bien que les prix des appartements soient inférieurs à ceux du Gush Dan, les niveaux de salaire et les fonds propres des acheteurs sont également plus bas.
Érosion des prix et dynamique de marché
Il y a aussi un deuxième facteur, peut-être plus intéressant : le prix de l'appartement. Un acheteur qui a signé en 2023 ou 2024 l'a fait pendant une période où les attentes en matière de prix étaient élevées. Depuis, les ventes ont faibli, le stock d'appartements a augmenté et des remises plus profondes sont apparues. Si une famille a signé pour un appartement à 1,55 million de shekels et découvre deux ans plus tard qu'un appartement similaire est proposé à 1,4 million de shekels, même une pénalité d'annulation de dizaines de milliers de shekels peut entrer dans le calcul économique.
Le problème s'aggrave lorsque l'évaluation de l'expert est inférieure au prix du contrat. La banque calcule le taux de financement en fonction de la valeur de la propriété qu'elle reconnaît. Si le prix du contrat est de 1,55 million de shekels et que l'expert évalue l'appartement à 1,4 million de shekels, l'acheteur peut être tenu d'apporter des fonds propres supplémentaires au moment où il a déjà du mal à finaliser la transaction.
Combien coûte l'annulation d'une transaction 20/80 ?
Annuler l'achat d'un appartement auprès d'un entrepreneur peut être coûteux. De nombreux contrats prévoient une indemnité convenue d'environ 10 % du prix de l'appartement en cas de rupture de l'accord. Pour un appartement de 1,5 million de shekels, il s'agit d'environ 150 000 shekels, et dans une transaction de 2 millions de shekels, d'environ 200 000 shekels.
En pratique, le montant peut être nettement inférieur. Lors d'une vérification des transactions annulées dans le sud, il a été constaté que l'indemnité moyenne payée par les acheteurs était d'environ 20 000 shekels. Certains promoteurs ont renoncé à l'indemnité ou se sont contentés d'un montant partiel pour remettre l'appartement en vente rapidement. Cependant, dans des transactions coûteuses à Tel-Aviv, des montants approchant le demi-million de shekels ont été enregistrés. L'écart provient principalement de la négociation avec le promoteur et du stade auquel se trouve la transaction.
