Tel-Aviv : baisse de 15 % des prix immobiliers à Neve Sha'anan sur fond d'attentisme

De nombreux propriétaires du quartier de Neve Sha'anan à Tel-Aviv, qui espéraient que le renouvellement urbain valoriserait leurs biens, font face à un marché immobilier atone. Ils doivent désormais faire des compromis sur les prix ou continuer d'attendre. Selon Eyal Haushner, directeur général adjoint chez Haushner Évaluation Immobilière, les prix demandés pour les appartements de trois pièces, en particulier dans les immeubles anciens du quartier, ont chuté de 10 % à 15 % au cours de l'année écoulée. Cette tendance a amorcé son repli vers la fin de 2025.

Les vendeurs ne sont pas tous disposés à revoir leurs prétentions à la baisse. Le courtier Itay David évoque le cas d'un propriétaire d'un appartement d'environ 80 mètres carrés qui souhaitait le vendre pour 2,4 millions de shekels, soit le montant payé quatre ans plus tôt. Comprenant qu'il ne pourrait obtenir cette somme, il a préféré retirer son bien du marché plutôt que d'essuyer une perte.

Entre coûts de financement et incertitudes

Des prix d'entrée relativement bas pour Tel-Aviv, des revenus locatifs réguliers et l'attrait de la rénovation urbaine ont séduit de nombreux investisseurs à Neve Sha'anan. Toutefois, conserver un bien pendant des années en attendant l'avancement des projets exige de la patience et des capacités de financement solides. Les taux d'intérêt actuels et les droits de mutation élevés pèsent sur la rentabilité des transactions, tandis que l'échéance de valorisation demeure incertaine.

M. Haushner souligne que les investisseurs occupent une place centrale dans le quartier, où les petites surfaces de 2 à 2,5 pièces (45 à 55 mètres carrés) représentent une part importante de l'activité. Certains programmes ont d'ailleurs été conçus spécifiquement pour eux, avec des logements meublés et gérés destinés à la location.

Des dynamiques contrastées au sein même du quartier

Les écarts de prix sont marqués même à l'intérieur de Neve Sha'anan. Un immeuble neuf doté d'un ascenseur et d'une pièce sécurisée attire un profil d'acquéreur différent de celui d'un bâtiment ancien. Les prix au mètre sur les axes périphériques proches de Florentin s'apparentent davantage au centre-ville, tandis que les rues intérieures obéissent à d'autres réalités.

Le marché locatif, quant à lui, affiche une relative stabilité sans hausse notable des loyers par rapport à l'année précédente. La demande reste soutenue par des travailleurs étrangers, des étudiants et des artistes en quête de proximité avec le centre de Tel-Aviv, bien que l'augmentation des loyers demeure difficile à réaliser.