Le tramway de Jérusalem valorise l'immobilier le long des axes de transport
Une étude révèle que le marché immobilier de Jérusalem surcote les biens le long du tramway jusqu'à 10 %, portés par l'accès aux transports et la rénovation urbaine.
L'inauguration le 21 août du premier tronçon de la ligne verte du tramway de Jérusalem relance le débat économique sur la valeur d'un bien immobilier situé à proximité d'une station de transports en commun. Une étude spéciale réalisée pour Ynet par Magma Real Estate Marketing et l'économiste-évaluateur Oren Iluz, basée sur les données de l'Autorité fiscale israélienne pour 2025-2026 portant sur 48 transactions dans six quartiers de Jérusalem, révèle que le marché immobilier intègre le tracé du tramway bien avant le premier voyage. L'étude a analysé des biens à Kiryat Yovel, Kiryat Menachem, Katamonim, Arnona Est, Talpiot et Pisgat Ze'ev.
La prime se concentre sur les appartements familiaux
Au total, le prix moyen des appartements neufs de 3 pièces à l'intérieur des quartiers s'élève à 2,67 millions de shekels, contre 2,87 millions de shekels le long de l'axe du tramway, soit un écart d'environ 95 000 shekels (3,5%). Pour les appartements neufs de 4 pièces, le prix moyen à l'intérieur des quartiers est de 3,48 millions de shekels, atteignant 3,754 millions de shekels le long de la ligne, soit un écart d'environ 161 000 shekels (4,6%). L'écart le plus prononcé pour les logements neufs a été enregistré à Katamonim, où un appartement neuf de 4 pièces le long de la rue Bar Yochai, près de la station Gonenim, coûte 6% de plus qu'un bien comparable à l'intérieur du quartier, soit une différence d'environ 206 000 shekels.
« Pendant des années, le premier critère d'un acheteur à Jérusalem était la vue et l'orientation. Aujourd'hui, la proximité d'une station figure en bonne place, reliant des quartiers autrefois perçus comme isolés directement au centre-ville », souligne Zohar Shriki, associé et directeur de la région de Jérusalem chez Magma.
Les appartements anciens doublent l'écart grâce aux droits de construction
La situation change radicalement lorsqu'on examine les appartements anciens, où l'écart de prix entre l'axe du tramway et l'intérieur du quartier atteint en moyenne 9,4%, soit environ 202 000 shekels par appartement, soit plus du double de l'écart observé pour les biens neufs. Pour les anciens 3 pièces, l'écart atteint 10,8% (environ 209 000 shekels), tandis que les anciens 4 pièces affichent une différence de 7,9% (environ 195 000 shekels).
L'explication réside dans les droits de construction. Les appartements anciens situés le long des axes de transport ne sont pas seulement négociés pour leur état actuel, mais pour leur potentiel de rénovation urbaine. Les axes bénéficient de droits supplémentaires, et le marché intègre ce potentiel de valorisation, contrairement aux immeubles neufs qui ont déjà réalisé ces droits.
