Droits des locataires : réparations, dépôt de garantie et expulsion

Le marché locatif en Israël continue de croître, près d'un tiers de la population vivant dans un appartement loué. Après des années où les relations entre propriétaire et locataire étaient régies principalement par un contrat libre, le ministère de la Justice a formulé de nouvelles réglementations établissant un contrat par défaut, applicables lorsque le contrat écrit est silencieux sur une question donnée. Ce changement vise à réduire les litiges courants concernant les réparations, l'usure normale et l'utilisation déraisonnable de la propriété.

Selon ces règles, la responsabilité des défauts systémiques et des infrastructures essentielles (électricité, eau, égouts) incombe au propriétaire, tandis que les dommages causés par une utilisation déraisonnable sont à la charge du locataire. Si l'option de prolongation du contrat ne précise pas les conditions, l'augmentation du loyer est limitée au taux de l'indice des prix à la consommation, protégeant ainsi le locataire contre des hausses injustifiées.

Réparations et dépôt de garantie

En cas de défaut, le locataire doit en informer le propriétaire par écrit. Une panne urgente mettant en danger la sécurité ou l'usage normal (ex: fuite importante) doit être traitée sous trois jours, tandis qu'une panne courante doit l'être sous trente jours. Si le propriétaire n'intervient pas, le locataire peut effectuer la réparation et déduire le coût du loyer, après avoir fourni un préavis écrit et un délai raisonnable.

Le dépôt de garantie est plafonné au plus bas des deux montants suivants : un tiers du loyer total de la période contractuelle ou trois mois de loyer. Le propriétaire doit restituer le dépôt dans les 60 jours suivant la fin du bail et la remise des clés. Il est vivement conseillé de documenter l'état des lieux à l'entrée et à la sortie (photos, vidéo, liste signée des défauts).

Départ anticipé et expulsion

Le locataire n'est pas toujours lié jusqu'au terme du contrat. Les tribunaux reconnaissent parfois la possibilité de partir plus tôt si un locataire alternatif raisonnable est trouvé et refusé par le propriétaire sans justification valable. À l'inverse, si le candidat présente des garanties insuffisantes ou des antécédents d'impayés, le refus peut être jugé légitime.

En cas de non-paiement ou de refus de libérer les lieux, le propriétaire peut saisir le tribunal de première instance pour une procédure d'expulsion. Les frais de dépôt de plainte s'élèvent à environ 774 shekels (en 2026). La vente d'un bien loué n'annule pas le contrat : le nouvel acquéreur prend automatiquement la place du propriétaire initial, avec tous les droits et obligations en vigueur.