Immobilier en Israël : Yehoud-Monoson surabondant, Ashkelon en équilibre

Yehoud-Monoson est la ville israélienne la plus « saturée » en termes d'offre de logements neufs, tandis qu'Ashkelon présente le ratio offre-demande le plus équilibré, selon une analyse du journal Globes basée sur les données du Bureau central des statistiques.

L'analyse montre que dans de nombreuses villes du pays, l'offre de logements existante est suffisante pour cinq ans ou plus dans les conditions actuelles du marché. Cela témoigne d'importants excédents de stocks dans les localités où le rythme de construction ne correspond pas à la cadence des ventes.

Des stocks dépassant treize années

Pour mener cette étude, Globes a croisé les données du Bureau central des statistiques sur l'offre de logements avec les volumes de ventes enregistrés entre mars et août. Le rapport obtenu indique le temps nécessaire aux promoteurs pour écouler l'intégralité de leur stock au rythme mensuel moyen.

Si Jérusalem et Tel-Aviv dominent en volume brut avec respectivement 10 249 et 9 820 logements, elles comptent également parmi les marchés les plus dynamiques. Néanmoins, le stock de Tel-Aviv couvre 2,4 ans de ventes (au rythme de 348 unités par mois), tandis que celui de Jérusalem atteint 5,5 ans en raison d'un net ralentissement des transactions, limitées à 156 par mois.

Disparités géographiques et excédents

À Beit Shemesh, l'offre actuelle couvre 5,3 ans, illustrant la flambée des prix qui exclut une grande partie des jeunes acheteurs ultra-orthodoxes malgré une forte demande. De même, Bat Yam affiche 5,3 ans de stock, alimenté par une intense activité de renouvellement urbain reposant sur des hypothèses de demande obsolètes.

Parmi les villes plus modestes, Lod et Kiryat Gat disposent d'environ 3 000 logements neufs chacune — soit davantage que Rishon LeZion et Holon réunies. Toutefois, le rythme des ventes y est insuffisant, nécessitant près de 10 ans pour écouler les stocks à Lod et 6,5 ans à Kiryat Gat.

« Yehoud-Monoson a enregistré seulement 63 ventes sur le marché libre au cours du premier semestre, soit environ 10 transactions mensuelles pour un stock de 1 670 logements, représentant une réserve de plus de 13 ans. »

Ralentissement du marché et marchés équilibrés

Ces surplus exceptionnels résultent d'une libération massive de terres agricoles, d'approbations accélérées via le comité national du logement et d'une commercialisation intensive par l'Autorité foncière d'Israël. Si ces mesures étaient adaptées à l'effervescence de 2021-2022, le ralentissement amorcé en 2023 a poussé de nombreux acquéreurs potentiels à se retirer.

À l'inverse, Ashkelon s'impose comme le marché le plus équilibré. Avec 1,419 logements disponibles fin août et une moyenne de 118 ventes mensuelles, son stock représente exactement une année d'offre. Netivot suit avec 1,2 an, Haïfa avec 1,4 an et Rehovot avec 1,7 an, offrant aux promoteurs de ces zones une plus grande stabilité tarifaire.