Renouvellement urbain : l'Autorité fixe les limites des comités de résidents

Une décision clé de Naama Orbach Fox, commissaire aux plaintes des locataires et copropriétaires auprès de l'Autorité gouvernementale du renouvellement urbain, clarifie les limites juridiques des comités de résidents et des avocats dans les projets de rénovation urbaine. La décision examine qui détient l'autorité de choisir un avocat et un promoteur, les conditions requises pour habiliter un comité à prendre des décisions engageantes, et si des signatures ultérieures de la majorité des propriétaires peuvent légitimer rétrovisoirement une procédure non autorisée.

La décision, rendue à la suite de plaintes de propriétaires dans un projet à Raanana, établit que le comité de résidents a outrepassé ses compétences en choisissant un avocat, en menant une sélection de promoteur et en désignant un expert-comptable ou évaluateur sans mandat explicite. La commissaire a déterminé que l'avocat a agi comme représentant légal avant d'avoir reçu une habilitation formelle, soulignant qu'une nomination dite déclarative ne dégage pas l'avocat de ses responsabilités professionnelles.

Limites des pouvoirs du comité

Cette décision souligne la distinction fondamentale entre le rôle d'un comité de résidents, agissant comme organe de coordination et de transmission d'informations, et le pouvoir décisionnel effectif. Selon la décision, le mandat initial du comité se limitait à la coordination, sans aucun pouvoir de choisir des professionnels ou d'engager les résidents. La commissaire a insisté sur le fait que la sélection d'un avocat, d'un promoteur ou d'un évaluateur requiert l'approbation directe des propriétaires.

En outre, informer les résidents après qu'une décision a déjà été prise ne constitue pas une participation véritable. Dans le projet de Raanana, les propriétaires ont été tenus à l'écart de la constitution de la liste des promoteurs, de l'examen des offres et du choix de l'évaluateur, découvrant les décisions une fois celles-ci actées.

Statut de l'avocat et validation a posteriori

La commissaire a rejeté l'argument de l'avocat selon lequel sa nomination initiale était purement déclarative. Elle a rappelé que quiconque négocie au nom des résidents et rédige des documents doit agir dans un cadre juridique clair, soumis aux devoirs de loyauté, de prudence et de transparence.

Concernant l'approbation rétroactive, la commissaire a statué que les signatures obtenues ultérieurement sur les accords de rénovation ne régularisent pas l'absence initiale d'habilitation. Bien que les accords et procurations signés plus tard par les propriétaires de leur plein gré restent pleinement valides et exécutoires, la procédure initiale menée sans mandat demeure irrégulière.

L'Autorité gouvernementale du renouvellement urbain a déclaré : « La commissaire a établi que les avocats choisis par un comité pour représenter les propriétaires doivent s'assurer que leur nomination est faite avec le consentement explicite des résidents. Un comité de résidents agit uniquement comme organe de liaison et n'a pas le pouvoir de choisir des professionnels à la place des propriétaires. »