Une nouvelle ère pour les offres 20/80 ? Un million de shekels — et vous entrez dans un appartement de luxe à Tel-Aviv sans prêt hypothécaire

Après les offres 20/80, 10/90 et les prêts promoteurs qui sont devenus l'un des principaux outils marketing du secteur résidentiel ces dernières années, le groupe Hagag change les règles du jeu et propose un nouveau modèle d'achat — cette fois pour des appartements de luxe déjà à un stade avancé de construction.

L'entreprise souligne que pendant la période de report, il n'est pas nécessaire de recourir à un prêt promoteur ou à un prêt hypothécaire, et qu'il n'y a pas d'indexation sur le solde. Pour ceux qui améliorent leurs conditions de logement, cela signifie une période pouvant atteindre environ trois ans à partir d'aujourd'hui pour vendre l'appartement existant et se préparer au paiement. Pour les investisseurs, l'entreprise offre une garantie de loyer pour les deux premières années suivant la livraison.

La principale différence par rapport à certaines offres de financement existantes sur le marché est que pendant la période de report, aucun prêt promoteur n'est contracté au nom de l'acheteur pour le solde du paiement, aucun prêt hypothécaire n'est nécessaire pour le solde, et il n'y a pas d'indexation sur le montant reporté, conformément aux conditions de la promotion et au contrat d'achat.

Le groupe lance dans le projet de luxe Infinity sur la rue Ibn Gabirol à Tel-Aviv un modèle selon lequel il est possible d'acheter un appartement avec un apport initial d'un million de shekels seulement — une somme qui, selon l'entreprise, représente environ 10 % à 20 % du prix des appartements concernés par la promotion — de recevoir l'appartement à l'achèvement du projet, prévu dans environ un an, et de reporter le paiement du solde pendant deux années supplémentaires.

Le projet Infinity est construit à l'intersection des rues Ibn Gabirol et Jabotinsky à Tel-Aviv et comprend une tour de 52 étages et un bâtiment boutique supplémentaire de sept étages. Le complexe prévoit, entre autres, une piscine à débordement, une salle de sport, un lounge-bar, des espaces verts et un hall d'accueil avec sécurité.

La principale innovation présentée par l'entreprise est que pendant la période intermédiaire, l'acheteur n'est pas tenu, selon les conditions de la promotion, de contracter un prêt promoteur ou un prêt hypothécaire pour financer le solde du paiement. L'entreprise ajoute que le solde du paiement pendant cette période n'est pas indexé.

En termes simples : celui qui achète aujourd'hui et paie un million de shekels devrait recevoir l'appartement dans environ un an, mais paiera le solde du prix d'achat seulement deux ans plus tard. Ainsi, une fenêtre temporelle totale d'environ trois ans à partir d'aujourd'hui est créée pour l'acheteur afin de vendre un bien existant, réaliser des investissements ou organiser la source de financement pour le solde de la transaction.

Pourquoi est-ce pertinent pour ceux qui améliorent leurs conditions de logement ?

Pour ceux qui améliorent leurs conditions de logement, l'une des questions centrales lors de l'achat d'un nouvel appartement est le timing : quand vendre l'appartement existant et quand l'argent est nécessaire pour le nouvel appartement.

Dans le schéma présenté par Hagag, l'acheteur n'est pas tenu de compléter le prix de l'appartement au moment de la livraison. Il paie un million de shekels, reçoit l'appartement dans environ un an, et le solde du paiement est reporté de deux années supplémentaires.

Cela signifie que l'acheteur reçoit, selon le calendrier présenté par l'entreprise, environ trois ans à partir d'aujourd'hui pour vendre le bien existant ou organiser la source de paiement, au lieu d'être obligé d'effectuer la vente vers la date d'emménagement.

Même en termes de droits d'acquisition, l'avantage contient un atout supplémentaire, car ceux qui le souhaitent pourront reporter le paiement des droits d'acquisition (sous réserve des conditions de l'administration fiscale) puisqu'une contrepartie s'élevant à 50 % du prix de l'appartement n'a pas encore été payée.

Selon le groupe Hagag, un investisseur participant à l'opération paiera un million de shekels et recevra, après l'emménagement, un appartement loué pour une période de 24 mois, le solde du prix d'achat n'étant payé qu'à la fin de la période.

Dans les documents de l'entreprise, un rendement Cash on Cash de 24 % à 52 % est présenté pour une période de 24 mois, en fonction du type d'appartement et du loyer attendu. Ainsi, par exemple, pour un appartement de deux pièces, un apport initial d'un million de shekels est indiqué, un loyer d'environ 10 000 shekels par mois et un revenu cumulé de 240 000 shekels sur deux ans ; pour certains appartements de 3,5 et 5 pièces, un loyer d'environ 22 000 shekels par mois et un revenu cumulé de 528 000 shekels sont indiqués.

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Combien paie-t-on lors de l'achat ? Un million de shekels. Selon Hagag, il s'agit d'environ 10 % à 20 % du prix des appartements participant à l'opération.

Quand reçoit-on les clés ? L'entreprise prévoit que le projet sera habité dans environ un an.

Et qu'advient-il du solde du prix de l'appartement ? Il n'est pas payé au moment de la réception des clés, mais seulement deux ans après l'emménagement dans l'appartement.

Y a-t-il un prêt promoteur ? Non. L'acheteur ne signe pas de prêt promoteur pour le solde du paiement pendant la période de report.

Faut-il contracter un prêt hypothécaire maintenant ? Pas pour financer le solde du paiement pendant la période de report. À la fin de la période, il sera nécessaire de compléter le solde du prix en utilisant des fonds propres, la vente d'un bien, un prêt hypothécaire ou une autre source de financement.

Le solde est-il indexé ? Selon les conditions de l'opération présentées par l'entreprise, non.

Peut-on déjà habiter l'appartement alors que la majeure partie de la contrepartie n'a pas encore été payée ? Oui, conformément au contrat d'achat à partir de la date d'emménagement du projet.

Et qu'en est-il pour un investisseur ? Selon l'entreprise, l'appartement sera loué pour une période de 24 mois, le paiement du solde de la contrepartie n'étant effectué qu'après les deux ans.

Alors, en quoi est-ce différent du 20/80 ? Dans un schéma 20/80 typique, l'acheteur paie une partie relativement faible du prix de l'appartement à la signature et la majeure partie de la contrepartie près de la livraison. Dans le schéma de Hagag, la date de livraison et la date de paiement du solde sont séparées : l'appartement est livré, l'acheteur peut y habiter ou le louer, mais le solde de la contrepartie n'est payé que deux ans plus tard.

Que faut-il vérifier avant de rejoindre ? Le client doit s'assurer qu'il est prêt à payer le solde de la contrepartie dans environ trois ans en vendant un bien, en libérant des dépôts, etc.

Hagag : « Le solde sera payé seulement deux ans après l'emménagement »

Le groupe Hagag a indiqué que plus de 200 appartements ont été vendus dans le projet jusqu'à présent et que l'opération sera proposée pour un nombre limité d'appartements, d'abord aux membres du club, puis au grand public.

Selon l'entreprise, « les acheteurs paient un million de shekels, reçoivent l'appartement à son achèvement et ne sont pas tenus de contracter un prêt promoteur ou un prêt hypothécaire pour le solde de la contrepartie pendant la période de report. Le solde du paiement sera payé sans indexation et seulement deux ans après l'emménagement dans l'appartement ».