Un record de prêts hypothécaires en période de ralentissement : le chiffre qui déroute le marché immobilier
Sur 11 milliards de shekels de prêts hypothécaires, plus de 10 milliards sont des prêts entièrement nouveaux. Apparemment, un signe de marché en surchauffe, mais le Trésor prétend qu'il s'agit d'une illusion. Les offres 80/20 des entrepreneurs reviennent comme un boomerang, et les données du Trésor révèlent ce qui se passe réellement en coulisses.
Le volume des prêts hypothécaires pour le mois de juin s'est élevé à 11,05 milliards de shekels. À première vue, il s'agit d'un excellent chiffre qui devrait refléter un bond significatif sur le marché immobilier. Nous étions habitués à voir de telles données au début de la décennie, lorsque les prix des appartements ont bondi de 30 % en deux ans en 2021 et 2022. La grande question est de savoir comment cela se produit en période de ralentissement et comment cela s'accorde avec les chiffres qui nous montrent une baisse des transactions immobilières.
L'un des arguments avancés à ce sujet était qu'il s'agissait principalement de refinancements. C'est-à-dire que les gens voient que le taux d'intérêt baisse, ils refinancent leur prêt hypothécaire, et du point de vue de la banque, il s'agit d'un nouveau prêt. Mais est-ce bien le cas ? Selon les données de la Banque d'Israël, le volume des prêts hors refinancement s'élève à 10,2 milliards de shekels - ce qui reste l'un des plus élevés de ces dernières années. D'un autre côté, ces derniers mois, à mesure que le taux d'intérêt continue de baisser, nous constatons une augmentation des données sur les prêts hypothécaires parallèlement à un ralentissement des ventes d'appartements neufs.
Au ministère des Finances, on attribue cet écart à l'achat d'appartements « sur plan ». Pour les appartements de seconde main, l'acheteur contracte un prêt hypothécaire dans un délai relativement court, mais pour les appartements neufs, l'achat « sur plan » conduit souvent à contracter un prêt hypothécaire deux ou trois ans plus tard.
L'écart entre le volume des prêts hypothécaires et le volume des transactions (données : ministère des Finances)
Dans les années 2020-2021, explique la vice-économiste en chef Galit Ben Naim, le volume a bondi en raison d'un excès de demande sur le marché, mais au cours des deux dernières années, cela se produit en raison d'un excès d'offre, comme on peut également le voir sur le graphique ci-dessus.
Selon le graphique de Ben Naim, il existe un écart entre le nombre de transactions signées chaque mois sur le marché libre et le nombre de prêts hypothécaires contractés sur le marché libre (y compris pour les appartements de seconde main). Alors que pour les appartements de seconde main, le prêt hypothécaire est contracté plus près de la signature du contrat, dans les transactions 20/80 et les transactions « sur plan » en général, le paiement important intervient au moment de la livraison de l'appartement, et c'est pourquoi certaines des personnes qui ont contracté un prêt hypothécaire maintenant ont acheté l'appartement en 2024.
Ben Naim explique : « Pour les appartements vendus avec des subventions gouvernementales, on peut voir que sur toute la période, l'écart entre le nombre de transactions et le nombre de prêts hypothécaires est proche de zéro. Même s'il a légèrement augmenté au cours des deux dernières années, cela reste négligeable. En revanche, pour les appartements neufs vendus sur le marché libre, on voit comment le marché s'est retourné ».
On peut voir sur le graphique qu'au cours de la période de croissance du marché, il y avait un écart négatif entre le nombre d'appartements dont la construction a commencé et le nombre d'appartements neufs achetés sur le marché libre. Et ainsi, pour la première fois, un grand écart s'est « ouvert » entre le nombre de transactions et le nombre de prêts hypothécaires contractés. Ben Naim ajoute : « Avec le début de la série de hausses des taux d'intérêt en 2022, l'écart entre le nombre de transactions et le nombre de prêts hypothécaires contractés s'est réduit. Mais pas pour longtemps. Les avantages de financement sont arrivés sur le marché, atteignant leur apogée fin 2024. Ainsi, un grand écart s'est à nouveau ouvert entre les deux séries de données ».
Elle résume les données comme suit : « En 2025, la fête s'est progressivement éteinte, en partie dans le contexte des restrictions de la Banque d'Israël sur les avantages de financement. Ainsi, le nombre d'appartements neufs achetés sur le marché libre a chuté de 34 % par rapport à 2024, et l'écart s'est progressivement réduit jusqu'à passer en territoire négatif ».
