Les coûts hypothécaires ont grimpé six fois plus vite que l'IPC officiel en 2023
Une étude du Centre Taub montre que les coûts réels des prêts hypothécaires en Israël ont bondi de 52 % en 2023, dépassant largement l'inflation officielle basée sur des loyers théoriques.
Le Bureau central des statistiques (BCS) calcule la composante du logement dans l'indice des prix à la consommation (IPC) sur la base d'un loyer théorique et non des remboursements hypothécaires réels. Cependant, une nouvelle étude publiée par le Centre Taub révèle que le coût réel du financement d'un logement a grimpé à un rythme six fois plus rapide que l'indice officiel en 2023.
La limite de l'indice officiel
Selon les chercheurs, la composante des services de logement occupés par leur propriétaire, qui représente environ 18 % de l'IPC, ne mesure pas ce que les propriétaires paient réellement pour leurs prêts immobiliers. Le BCS fonde son calcul sur le loyer imputé, une estimation théorique de ce que les propriétaires paieraient s'ils louaient leur propre bien. Cette méthode, courante dans de nombreux pays, y compris aux États-Unis, et utilisée en Israël depuis 1999, permet de stabiliser l'indice. Néanmoins, elle exclut totalement les intérêts hypothécaires réellement versés.
Pour combler cet écart, le professeur Benjamin Bental, directeur de la politique économique au Centre Taub, et le chercheur senior Dr Labib Shami ont élaboré un indice complémentaire alternatif. Au lieu du loyer imputé, ils ont examiné le coût réel du financement du logement, à savoir le taux d'intérêt hypothécaire moyen multiplié par le prix moyen d'un appartement.
Un double choc pour les ménages
Les résultats de ce changement méthodologique sont sans appel. En 2022 et 2023, alors que la Banque d'Israël relevait nettement ses taux directeurs pour freiner l'inflation, les calculs de Bental et Shami indiquent que le taux d'intérêt moyen des hypothèques a bondi de 42 % et 52 % respectivement. Leur indice alternatif a ainsi affiché une hausse quatre à six fois supérieure à celle de l'indice officiel.
"Les ménages ont dû supporter simultanément la hausse des prix immobiliers et l'envolée des mensualités de remboursement de leur prêt."
Bien que les chercheurs ne suggèrent pas de remplacer l'indice officiel, ils recommandent d'utiliser cet indice complémentaire comme un outil analytique pour évaluer l'impact réel des décisions monétaires de la banque centrale.
