La Cour suprême statue que les banques doivent indemniser les retards de construction

Dans une décision historique, la Cour suprême a établi que lorsqu'une banque créancière choisit de se substituer à un promoteur défaillant pour achever un projet de construction, elle ne peut s'exonérer de ses obligations envers les acquéreurs d'appartements.

Cette décision signifie que les acheteurs ont le droit de percevoir des indemnités en cas de retard de livraison sur les fonds du projet, c'est-à-dire issus de la masse de la faillite, avant que la banque ne touche sa part des fonds restants.

Désormais, suite à l'acceptation de la position des appelants par la Cour suprême, le tribunal de district devra fixer le montant exact de l'indemnisation.

Dans l'affaire examinée, la société de construction avait conclu un contrat avec des propriétaires de droits dans un immeuble résidentiel à Bat Yam pour des travaux de renforcement structurel. En contrepartie, il avait été accordé au promoteur des droits de construction lui permettant de bâtir 14 nouveaux logements en plus des appartements existants.

Le projet a été financé selon le modèle de l'accompagnement financier, par le biais de prêts contractés par le promoteur auprès de sociétés prêteuses, garantis par des sûretés. Par la suite, le promoteur a fait défaut sur le remboursement des prêts. Les créanciers ont saisi la justice pour faire exécuter les garanties, et un administrateur judiciaire a été nommé après que le tribunal a ordonné l'ouverture de procédures d'insolvabilité.

Les sociétés prêteuses, par l'intermédiaire de l'administrateur judiciaire, ont choisi d'achever elles-mêmes le projet sur la base du contrat existant.

Auparavant, avant de rencontrer des difficultés, le promoteur avait conclu des contrats avec des acquéreurs ayant acheté l'un des nouveaux appartements de l'immeuble. Le contrat stipulait que le délai de livraison ne dépasserait pas 24 mois à compter de l'obtention du permis de construire, tout en prévoyant des indemnités en cas de retard.

En pratique, l'appartement n'a pas été livré aux appelants dans le délai convenu et ne l'est toujours pas à ce jour, bien que les autres acquéreurs aient reçu leurs logements. Dans ce contexte, les acheteurs ont exigé le versement des indemnités convenues.

Passif et Droits

L'administrateur judiciaire a soutenu que l'obligation de livrer l'appartement dans les délais incombait uniquement au promoteur, seule partie liée aux acquéreurs par contrat. Selon lui, sa désignation résultait de la demande des créanciers et il n'avait lui-même souscrit aucun engagement supplémentaire envers les acheteurs.

En réponse, les acquéreurs ont fait valoir qu'une fois que l'administrateur et les sociétés prêteuses avaient choisi de respecter les contrats de vente, ils ne pouvaient s'appuyer sélectivement sur certaines dispositions tout en ignorant les autres, acceptant ainsi la situation « avec ses avantages et ses inconvénients ».

Il a également été soutenu que les sociétés prêteuses, qui ont accompagné le projet dès son origine, étaient tenues d'un devoir de diligence accru. Selon les acquéreurs, les créanciers, en tant qu'entités institutionnelles agissant avec discernement, ont choisi l'alternative la plus favorable pour eux et doivent donc se substituer au promoteur pour achever le chantier tout en respectant l'ensemble de ses engagements.

En revanche, les sociétés prêteuses ont affirmé que leur engagement envers les acheteurs se limitait à la fourniture de garanties au cas où ces derniers se retrouveraient sans appartement et sans les fonds investis.

La Cour suprême a statué que « lorsque la banque agit en qualité de créancier et d'organisme de contrôle du projet, et tant que le promoteur demeure une partie active, la banque n'est pas soumise aux obligations du promoteur découlant des contrats conclus avec les acquéreurs ».

Parallèlement, il a été établi que « dans les cas où la banque créancière choisit de se substituer au promoteur et d'achever la construction, ses droits sont généralement subordonnés aux droits des acquéreurs à une indemnisation pour retard de livraison, selon un ordre de priorité des fonds dans la masse de la faillite. Néanmoins, ainsi l'a souligné le mandataire, cette subordination — qui ne constitue pas une responsabilité personnelle mais une règle relative à l'ordre de collocation — s'applique exclusivement à la période de retard courant à compter du début de la procédure d'exécution des garanties, et non aux dates antérieures ».

« Le choix de la banque créancière de poursuivre le projet pour l'achever tout en maintenant le dispositif contractuel ne saurait être sélectif », a statué la Cour suprême. « La banque ne peut choisir d'achever la construction et d'éviter l'appel des garanties tout en exécutant les contrats de vente avec les acheteurs et en percevant l'intégralité du contre Don contractuel d'une part, tout en modifiant unilatéralement au détriment des acquéreurs le régime des droits et obligations d'autre part. »

La Cour a ajouté que « permettre à une banque créancière ou à un administrateur de choisir quelles dispositions contractuelles appliquer et lesquelles rejeter (livrer l'appartement tout en éludant les obligations d'indemnisation pour retard) risquerait de porter une atteinte substantielle aux acquéreurs ».

La haute juridiction a en outre souligné que les intimés cherchaient à s'affranchir des clauses garantissant le droit des acheteurs à une indemnisation pour retard. Or, les acquéreurs n'ont jamais consenti à une telle modification de leurs contrats de vente. Sous réserve du respect par les appelants des conditions requises par le contrat, ils disposent en principe d'un droit à des indemnités de retard.

La Cour s'est également penchée sur les incitations insuffisantes qu'une telle décision pourrait engendrer en matière d'accompagnement financier bancaire. « Décider de la subordination des banques créancières à l'indemnisation des acquéreurs pour des retards survenus durant la phase d'achèvement du projet est susceptible d'influer sur l'incitation des banques à achever des chantiers de construction tout en honorant les garanties », ouvrant ainsi la voie à des négociations entre les parties pour parachever des accords.