Bourse ou immobilier : quel placement a été le plus rentable pour les investisseurs ?

Ces derniers mois, certaines maisons d'investissement en Israël ont mené une campagne prononcée contre le marché immobilier. Les entrepreneurs peinent à contrer cette tendance alors que le climat général pèse sur le secteur. La grande question pour les investisseurs cette année est de savoir ce qui se serait passé si les capitaux avaient été placés dans des actions immobilières ou de construction plutôt que dans l'achat d'appartements.

Au cours de l'année écoulée, l'indice des prix des logements a reculé de 1,8 %. Ce ralentissement intervient après des années de forte croissance en 2024 et surtout en 2021-2022, période durant laquelle l'indice immobilier a bondi de plus de 35 % et les prix ont flambé. Une personne ayant acquis un appartement en 2022 pour 3 millions de sikhels a vraisemblablement réalisé une plus-value supérieure à 1 million de sikhels.

Performances boursières face à la pierre

L'année en cours est marquée par un net ralentissement. Les promoteurs vendent moins de biens et le secteur piétine, ce qui amène à s'interroger sur la rentabilité d'un placement boursier en début d'année. L'examen des principaux indices de la Bourse de Tel-Aviv offre un point de comparaison éloquent avec le marché immobilier.

L'indice phare de la bourse, le TA-35, a progressé de 16 % depuis le début de l'année, tandis que l'indice des banques a enregistré une hausse notable de 9,63 %. En revanche, les autres indices affichent des résultats plus mitigés. Le TA-90 a réduit sa baisse pour n'afficher qu'un recul de 0,9 %. L'indice immobilier a chuté de 5,19 % et celui de la construction de 7,58 %.

Ceux qui ont investi dans le TA-35, le TA-125 ou les valeurs bancaires ont dégagé des bénéfices, tandis que les prix de l'immobilier baissaient. L'adage selon lequel la bourse surclasse la pierre ne s'applique donc qu'aux indices majeurs, les actions de la construction ayant chuté bien plus lourdement que les prix de l'immobilier.

Fiscalité et effet de levier

Une comparaison purement mathématique entre les rendements boursiers et l'évolution de l'immobilier omet des aspects fondamentaux. Le principal avantage de l'immobilier réside dans l'effet de levier élevé permis par le crédit hypothécaire, qui amplifie les gains en période de croissance mais expose à des risques accrus en période de tension.

Par ailleurs, les plus-values boursières sont soumises à un impôt forfaitaire de 25 %, tandis que l'immobilier bénéficie de tranches de droits d'acquisition réduites pour une résidence principale et d'exonérations sur les revenus locatifs. En fin de compte, les baisses marquées des actions immobilières reflètent les défis structurels du secteur, et le choix entre bourse et immobilier dépend du profil de risque de chaque investisseur.