Shlomo Eisenberg augmente ses investissements dans le renouvellement urbain malgré le ralentissement du secteur

Malgré les difficultés du secteur, Shlomo Eisenberg augmente ses investissements dans le domaine du renouvellement urbain. Isras, la société d'immobilier de rendement contrôlée par Eisenberg (qui détient 45 % des actions d'Isras Holdings, qui détient elle-même 67 % des actions d'Isras), qui a participé l'an dernier à l'introduction en bourse de la société de renouvellement urbain Yaaz (Y.A.Z. Initiatives et Construction et Renouvellement Urbain), a franchi une nouvelle étape pour augmenter sa participation, atteignant 10 %. Cela a été réalisé avec un investissement total atteignant environ 20 millions de shekels.

Yaaz, dirigée par Tomer Reifman et contrôlée par la famille Yakuel (40 %) et le Community Fund de Jeremy Blank (44 %), a terminé sa première introduction en bourse (IPO) à la Bourse de Tel-Aviv en août dernier, levant 43 millions de shekels pour une valorisation de 212 millions de shekels avant injection de capital et 255 millions après. Il s'agit d'une valorisation inférieure à celle visée par la société lors du lancement du processus d'introduction en bourse, qui était de 300 millions de shekels. Cette valorisation relativement basse reflétait les difficultés du marché immobilier ces derniers temps, avec un accent sur l'immobilier à Tel-Aviv, où elle exerce ses activités.

À la fin du mois de mars, la société avait cinq projets en construction, dans lesquels 59 unités de logement sont à vendre — quatre d'entre elles à Tel-Aviv et une à Holon. Dans les deux projets dont la construction devrait être achevée cette année, elle a vendu 86 % et 100 % des unités de logement destinées à la commercialisation, mais la marge bénéficiaire brute y est relativement faible — 10 % dans le projet à Tel-Aviv et 5 % à Holon. Dans les trois autres, dont la construction devrait être achevée en 2027 et 2028, elle n'a vendu que 30 % à 38 % des unités de logement destinées à la commercialisation, et la rentabilité brute attendue se situe entre 12 % et 15 %. Au total, elle est impliquée dans 71 projets de renouvellement urbain dans lesquels la majorité requise parmi les locataires a été atteinte (plus de 66,7 %), dans lesquels il y a 1 284 unités de logement à vendre.

Ses revenus au premier trimestre 2026 ont atteint 9,6 millions de shekels, contre 8,7 millions au même trimestre l'an dernier, résultat de la progression de la construction et des ventes dans les projets en cours. Cependant, sa perte opérationnelle trimestrielle a bondi de 400 000 shekels à 3,2 millions de shekels, sous l'influence de la hausse des coûts de construction, d'un bond des dépenses publicitaires et d'une augmentation des frais de gestion liés à son passage en société publique. Elle a terminé 2025 avec une baisse de 2 % de ses revenus à 49 millions de shekels et avec une perte opérationnelle de 8,6 millions de shekels, contre une perte opérationnelle de seulement 210 000 shekels en 2024. Conformément à ces résultats et aux difficultés du secteur de l'immobilier résidentiel en général, et avec un accent sur le renouvellement urbain à Tel-Aviv, l'action de la société a chuté de 27 % depuis l'introduction en bourse, et elle est actuellement négociée à une valorisation de seulement 171 millions de shekels. En juin, Y.A.Z. a été avertie par la bourse que si elle n'agissait pas pour augmenter son faible niveau d'actions en circulation d'ici la fin de l'année, passant de son taux actuel de 7 % à plus de 12,5 %, elle serait transférée sur la liste de conservation de la bourse.

Isras a acheté des actions de la société pour la première fois lors de l'introduction en bourse, un peu moins de 5 % avec un investissement d'environ 12,5 millions de shekels. En février, elle a augmenté sa participation avec un investissement supplémentaire de 6,7 millions de shekels pour atteindre 8,6 %, et récemment, comme mentionné, elle a acheté des actions supplémentaires et a atteint un peu plus de 10 % avec un investissement de 2,5 millions de shekels. Isras traite principalement de l'immobilier de rendement, et parallèlement, elle a une activité historique dans le secteur résidentiel. Elle a terminé le premier trimestre 2026 avec un NOI (Revenu Opérationnel Net) de 120 millions de shekels, soit 1 % de plus qu'au même trimestre. Le flux de trésorerie opérationnel ajusté (AFFO), qui est considéré comme la mesure acceptée pour examiner la rentabilité des sociétés immobilières de rendement, a augmenté de 3 % à 88 millions de shekels.

Isras n'est pas la seule société immobilière qui identifie des opportunités dans le secteur de l'immobilier résidentiel au cours de cette période problématique. Fin mai, la société Propdo a acheté 49 % des actions d'Oz Nadlan, qui traite du renouvellement urbain. En mars, la société immobilière Intergamma a acheté pour 30 millions de shekels le contrôle de la société de renouvellement urbain Dankner Kanlov, et en novembre dernier, Mehadrin, contrôlée par Yitzhak Tshuva, a acheté le contrôle de la société Pi Handasa, qui traite également de ce domaine à Tel-Aviv, tandis qu'en même temps Amram Avraham a également acheté 50 % de la société de renouvellement urbain Synco.