Refinancement hypothécaire : est-ce rentable en 2025 ?

Suite à la décision de la Banque d'Israël début juillet de réduire le taux d'intérêt de 0,25 % à 3,5 % (la troisième baisse depuis le début de l'année), la question du refinancement hypothécaire est revenue au premier plan. La réponse dépend toutefois moins des gros titres que de l'année de signature de votre contrat. Les données de la supervision bancaire pour juin indiquent que le taux d'intérêt moyen sur les prêts hypothécaires non indexés s'élève à 4,74 %, contre 5,11 % en juin 2025. Le taux moyen sur les prêts indexés sur l'indice des prix à la consommation est de 3,45 %, mais il s'agit d'un taux réel auquel s'ajoute l'indexation, rendant la comparaison directe impossible.

Qui a intérêt à se refinancer ?

L'écart entre les taux actuels et les conditions des années précédentes détermine la pertinence du refinancement. Le taux moyen pour un prêt non indexé sur 25 ans était de 5,06 % en 2023 et de 5,05 % en 2024, soit un écart d'environ 0,25 % par rapport à aujourd'hui. À l'inverse, ceux qui ont contracté un prêt en 2020–2021 (à 3,31 %–3,40 %) bénéficient de taux bien inférieurs à la moyenne actuelle ; le refinancement ne leur apporterait donc aucun avantage.

Il est crucial de se rappeler qu'un prêt hypothécaire israélien type se compose de plusieurs segments. Les instructions de la Banque d'Israël exigent qu'au moins un tiers soit à taux fixe, tandis que jusqu'à deux tiers peuvent être au taux prime. Comme la partie prime s'ajuste automatiquement, elle peut être modifiée presque sans frais, contrairement à la partie fixe qui entraîne une pénalité. Souvent, la solution optimale n'est pas un refinancement complet, mais un refinancement partiel des composants flexibles.

---

La commission de remboursement anticipé

Le facteur décisif dans les cas limites est la commission de remboursement anticipé. Selon l'ordonnance bancaire de 2002, elle est facturée lorsque le taux d'intérêt moyen au jour du remboursement est inférieur au taux de votre contrat. La formule mathématique est conçue pour neutraliser presque exactement le profit tiré de la baisse des taux.

Cependant, quatre éléments peuvent préserver votre rentabilité :

1. Réductions liées à l'ancienneté : 20 % de remise après trois ans et 30 % après cinq ans.

2. Plafonds de commission : la banque est tenue de facturer le plus bas des deux calculs prévus.

3. Parcours flexibles : aucune pénalité n'est appliquée sur les taux prime ou les taux variables dont les dates de changement sont inconnues ou fixées annuellement.

4. Négociation : le taux moyen est une statistique globale et non l'offre spécifique que vous pourriez obtenir.

Il existe également des frais mineurs, comme la commission de non-préavis (0,1 %) si la banque n'est pas informée au moins 10 jours à l'avance. Le calculateur de Bizportal permet d'estimer les économies potentielles avec seulement le montant du remboursement mensuel et l'année de souscription. Si le calculateur indique un potentiel réel, demandez à votre banque une note explicative détaillée sur la pénalité, indispensable pour négocier face à des offres concurrentes.

L'article complet a été initialement publié sur Bizportal.