Ramat HaSharon : un vieux duplex vendu pour plus de 5 millions de shekels
La transaction la plus élevée de la ville pour un appartement de seconde main depuis le début de l'année : un duplex de 4 pièces rue Naomi à Ramat HaSharon a été vendu à un prix reflétant environ 35 à 36 mille shekels par m². Le quartier se caractérise par un écart entre les appartements anciens et neufs.
La transaction : un appartement en duplex de 4 pièces, rue Naomi à Ramat HaSharon, a été vendu pour 5,16 millions de shekels. L'appartement a une superficie de 118 m² et dispose d'un balcon de 82 m².
Quartier HaDar
Situé à l'est de la ville, à l'est de l'axe longitudinal central, la rue Sokolov. Il est basé sur le plan directeur de Ramat HaSharon de 1971 qui a désigné la majeure partie du quartier comme « zone résidentielle C », c'est-à-dire des droits de construire des structures de 3 étages au-dessus d'un rez-de-chaussée sur pilotis, et au moins 9 unités de logement. La majeure partie du quartier a été construite dans les années soixante-dix et quatre-vingt.
Il existe pas mal de projets TAMA 38 dans la zone, qui s'élèvent à des hauteurs plus importantes que ce que permettait l'ancien plan, et il existe donc également un marché pour les appartements neufs dans le quartier HaDar. Les prix moyens des appartements anciens dans le quartier tournent autour de 30 mille shekels par m², tandis que les prix des appartements neufs sont d'environ 40 mille shekels par m².
À propos de la propriété
Le permis de construire de la maison a été délivré il y a 25 ans par la société de développement Meni Lushi Investment and Construction Company. Sa construction a été achevée en 2003, le bâtiment n'est donc pas exactement vieux mais certainement pas neuf.
Sur les 38 transactions de plus de 5 millions de shekels effectuées dans la ville depuis le début de l'année, seules sept concernaient des propriétés de seconde main, et la plus chère d'entre elles est le duplex qui a été vendu. Cela témoigne de la forte concurrence, dans laquelle les appartements de seconde main sont dans une certaine mesure désavantagés par rapport aux appartements neufs, surtout ceux qui ne sont pas équipés d'un MAMAD (espace protégé) et qui n'ont pas subi de rénovations pour les adapter à l'époque actuelle.
Selon le plan original du bâtiment et l'enregistrement au Tabu (cadastre), il s'agit d'un appartement en duplex de 118 m², qui comprend un salon et deux chambres à l'étage inférieur, et une grande chambre et un balcon de 82 m² à l'étage supérieur. Un examen de l'historique de la maison montre que les propriétaires actuels de l'appartement l'ont acheté il y a 10 ans pour 3,16 millions de shekels.
Analyse des prix
L'indice des prix des appartements a augmenté d'environ 50 % entre les deux achats, tandis que le prix de l'appartement a augmenté de 63 %. La mesure du prix par mètre carré équivalent, qui pondère le balcon, montre que l'appartement a été vendu à un ordre de grandeur de 35 mille shekels par m², juste au milieu entre les prix des appartements neufs et anciens dans la zone HaDar. Selon notre estimation, cette valeur est très logique, car bien qu'il s'agisse d'un appartement ancien, ses spécifications, et surtout le MAMAD, répondent à la plupart des exigences de la troisième décennie du XXIe siècle.
L'évaluateur Maor Berko explique : « À l'origine, les appartements en duplex avec toit étaient construits avec une division de trois pièces au niveau inférieur et une pièce de 23 m² avec une grande terrasse sur le toit au niveau supérieur. En 2016, un permis spécifique a été délivré pour agrandir l'appartement sur l'étage du toit, et aujourd'hui l'appartement est divisé selon le plan du permis en un appartement de 3 pièces au niveau inférieur, 2 pièces au niveau supérieur, et un total de 5 pièces sur une superficie de 127 m², et une terrasse sur le toit de 46 m² et un balcon au niveau inférieur ».
« Une analyse de la transaction de vente montre que le prix au mètre carré équivalent dans l'appartement atteint environ 36 mille shekels. C'est une valeur raisonnable en supposant que le niveau de finition de l'appartement est bon. La rue est calme et recherchée, à distance de marche du centre-ville, le bâtiment est petit avec peu de résidents, et l'appartement dispose d'un MAMAD ».
Perspective du marché
L'agent immobilier Tali Oren Ruben de l'agence Mor Binyamin raconte : « Trois duplex dans le même bâtiment ont été proposés à la vente en même temps. Les écarts de prix sont particulièrement importants, étant donné qu'il s'agit d'appartements voisins : l'un des duplex est proposé à la vente pour 4,5 millions de shekels, un pour 5,95 millions de shekels et le troisième, comme mentionné, a été vendu pour 5,16 millions de shekels ».
Oren Ruben explique que l'un des duplex fait face à l'est et nécessite quelques rénovations. Son inconvénient fondamental est que de l'autre côté de la rue, un projet TAMA 38/2 (évacuation-construction) est sur le point d'être construit, ce qui érigera un bâtiment de sept étages, tandis que les deux autres duplex font face à l'ouest, et une vue dégagée s'en dégage. De plus, le duplex proposé à la vente à un prix particulièrement élevé a subi une rénovation très approfondie, ce qui augmente son prix.
« L'acheteur a fait ses devoirs et a appris exactement ce qui se passe dans l'environnement en termes de transactions et de prix, et le prix auquel le propriétaire de l'appartement et le vendeur sont parvenus est un prix très raisonnable pour le marché de la zone », dit-elle.
