Qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires ? Quand un projet de renouvellement urbain « change de mains »
Récemment, une vague de projets qui « changent de mains » dans le secteur du renouvellement urbain s'est étendue. De grandes entreprises dotées d'une résilience financière prennent la place de promoteurs plus petits ayant rencontré des difficultés. Qu'est-ce que cela signifie pour les résidents et comment peuvent-ils protéger leurs droits ?
Récemment, une vague de projets qui « changent de mains » dans le secteur du renouvellement urbain s'est étendue. Dans le cadre de cette tendance, de grandes entreprises dotées d'une résilience financière prennent la place de promoteurs plus petits qui ont choisi de vendre le projet ou d'intégrer un partenaire après avoir eu du mal à continuer à le promouvoir.
Cependant, derrière ces transactions se cachent des implications importantes pour les propriétaires d'appartements, dont l'avenir du projet pourrait changer à la suite de cette décision. Qu'est-ce qui rend les projets attrayants pour les grandes entreprises ? Comment le remplacement du promoteur est-il réellement effectué, nécessite-t-il le consentement des propriétaires et les avantages promis aux résidents sont-ils préservés ?
Le promoteur acheteur : « Lorsque vous entrez dans un projet, le chemin vers l'exécution est plus court »
« Au cours des trois dernières années, nous avons constaté une augmentation significative du nombre de demandes de la part de promoteurs cherchant à vendre ou à intégrer un partenaire qui participera à un projet de renouvellement urbain et lui fournira un soutien financier et opérationnel », déclare Tomer Reifman, PDG et propriétaire de Yaaz Initiatives. « Il y a des entreprises qui ont réalisé que le projet était trop grand pour elles, mais elles croient toujours en son potentiel. Dans de tels cas, nous pouvons entrer en tant que partenaires, renforcer les capacités financières et de gestion du projet et lui permettre d'avancer. »
Itamar Ben Shalom, co-PDG de Ben Shalom Initiatives and Construction, ajoute : « Nous voyons certainement de plus en plus de demandes de la part de promoteurs qui souhaitent intégrer un partenaire ou transférer un projet. Une grande partie de ces projets ont été formulés il y a quelques années sous des hypothèses économiques complètement différentes, qui incluaient des taux d'intérêt plus bas, des coûts d'exécution différents et un marché de la vente plus fort. Lorsque la réalité a changé, tous les promoteurs n'ont pas réussi à continuer à porter le projet jusqu'à la ligne d'arrivée. De notre point de vue, ce n'est pas un phénomène négatif mais un processus naturel de maturation du marché. En fin de compte, les projets arrivent entre les mains d'entreprises qui possèdent à la fois une capacité d'exécution, une résilience financière et une expérience dans la gestion de projets complexes. »
Reifman explique que de nombreux petits promoteurs ont plusieurs alternatives : ils peuvent continuer à injecter de l'argent, mais ce n'est pas toujours le bon choix. « Parfois, ils ont pris en charge un projet qui est devenu trop grand pour eux, et à un certain stade, la banque ne permet plus de financement continu. Dans d'autres cas, le défi n'est pas seulement financier mais aussi opérationnel ; vous devez savoir comment gérer le marketing, l'exécution, les entrepreneurs et le personnel. À ce stade, ils réalisent qu'ils ont besoin d'un organisme plus fort qui peut faire avancer le projet. »
Ben Shalom note que lorsqu'ils examinent la possibilité d'entrer dans un tel projet, ils ne regardent pas seulement la feuille Excel, mais aussi la planification, la méthode d'exécution, le marketing et la capacité à gérer un site complexe au cœur de la ville, tout en maintenant la routine quotidienne des résidents.
Le promoteur vendeur : « Tous les remplacements ne sont pas faits volontairement »
L'avocat Efraim Levi, associé directeur et chef du département immobilier au cabinet Koresh & Co., explique que toutes les transactions de changement de mains ne découlent pas nécessairement du fait que le projet rencontre des difficultés, mais parfois d'une convergence d'intérêts entre le vendeur et l'acheteur. Selon lui, il y a des promoteurs qui ont réussi à promouvoir un projet à grande échelle, mais lorsqu'ils atteignent le stade de la réalisation, ils comprennent que la gestion continue du projet et les risques encourus sont trop lourds pour eux. Dans de tels cas, ils choisissent d'ajouter un partenaire ou d'effectuer une sortie en vendant tous les droits du projet.
L'avocat Shai Partosh note qu'ils ont récemment traité des dizaines de projets qui ont changé de mains. Il identifie deux scénarios principaux : le remplacement volontaire, où le promoteur existant transfère ses droits et obligations au nouveau promoteur (souvent avec le consentement des résidents), ou le remplacement contre la volonté du promoteur si le projet est bloqué. Dans ce dernier cas, le remplacement se fait par décision de justice ou par un mécanisme d'arbitrage. La mise en œuvre peut se faire par la vente d'actions de l'entreprise promouvant le projet (en conservant les accords existants) ou par l'annulation de l'engagement avec l'ancien promoteur et la signature d'un nouvel accord avec les résidents.
Résidents : Les avantages promis sont-ils préservés ?
La question se pose de savoir si les propriétaires d'appartements sont lésés ou en bénéficient lorsque le projet change de mains. L'avocat Shai Partosh explique que selon la loi, tout changement qui nuit aux droits des propriétaires nécessite un ajout à l'accord et une signature des deux parties. Si le nouveau promoteur demande à réduire les avantages promis aux résidents, il s'agit d'une modification de l'accord qui ne peut être effectuée sans le consentement des propriétaires.
Dans la plupart des accords d'évacuation-construction, il est d'usage d'inclure une clause limitant le promoteur à vendre plus de 49 % des actions ou des droits du projet sans le consentement des propriétaires. Cependant, si une telle clause est absente, il est possible que le projet passe à un autre promoteur sans nécessiter le consentement des résidents. En cas de remplacement contre la volonté du promoteur, l'avocat Partosh note qu'il est nécessaire d'exiger de l'ancien promoteur qu'il signe une lettre d'indemnisation pour protéger les propriétaires contre d'éventuelles poursuites.
Ben Shalom résume : « Dans la plupart des cas, le remplacement d'un promoteur ne fait pas repartir le projet à zéro. Habituellement, le nouveau promoteur prend la place du promoteur précédent, assume toutes les obligations signées avec les propriétaires et continue à promouvoir le projet à partir de l'endroit où il s'est arrêté. En fin de compte, pour les propriétaires, le remplacement d'un promoteur n'est généralement pas un événement négatif, mais au contraire, dans de nombreux cas, c'est ce qui permet à un projet qui est bloqué depuis des années de revenir sur les rails et d'atteindre enfin l'exécution. »
