Professionnels de l'immobilier : le document sur les compensations dans le renouvellement urbain ne peut remplacer une décision judiciaire
Suite à une récente décision de justice ayant créé une incertitude dans le secteur, le ministère de la Justice et l'Autorité pour le renouvellement urbain ont publié un cadre permettant aux promoteurs immobiliers de proposer aux résidents différentes compensations dans les projets de « Pinui-Binui » et TAMA 38. Que pensent les experts en immobilier de ce cadre proposé ?
Le « document sur les compensations » publié par l'Autorité pour le renouvellement urbain et le ministère de la Justice ne remplace pas une décision de justice qui établirait une jurisprudence dans ce domaine, et bien qu'il soit possible qu'il atténue par endroits la décision de justice qui a fondamentalement modifié la formule acceptée jusqu'à présent concernant les compensations aux propriétaires d'appartements dans le cadre du renouvellement urbain, il ne peut pas les remplacer ; c'est l'avis des professionnels qui ont commenté le document.
Le juge Gilad Hess a statué il y a environ trois mois dans l'affaire « Keren Or » que la méthode en vigueur — donner aux propriétaires d'appartements dans le cadre du renouvellement urbain des compensations uniformes — lèse les propriétaires de grands appartements, dont la compensation relative qu'ils reçoivent est nettement inférieure à celle reçue par les propriétaires de petits appartements. Selon lui, le mécanisme de compensation à appliquer dans le renouvellement urbain doit être proportionnel, en tenant compte des différences entre les appartements.
La décision a suscité un grand émoi et a même fait craindre que le changement de formule ne torpille les projets de renouvellement urbain. Suite à cela, le directeur général de l'Autorité pour le renouvellement urbain, Yuri Gamerman, et la vice-procureure générale (droit civil), l'avocate Carmit Yulis, ont publié un document de clarification concernant le cadre des compensations, censé mettre de l'ordre dans les choses suite à la décision.
En principe, le document n'exclut pas la méthode des compensations uniformes, à condition qu'elle ait été faite par accord. Dans d'autres cas, il recommande de diviser l'immeuble en plusieurs types d'appartements ayant des caractéristiques uniques, justifiant l'octroi de compensations différentes.
« Un sceau d'approbation pour la pratique »
« L'importance principale du document découle d'abord du fait même de sa publication, ainsi que de la clarification et de la précision apportées aux accords déjà signés et à la capacité de rouvrir les accords à la lumière de la crainte créée après la décision », déclare l'avocat Yishai Itzkovitz, directeur du département immobilier et renouvellement urbain au cabinet Agmon with Tulchinsky.
« En fait, l'objectif du renouvellement urbain, la vision globale et l'impact sur les droits de propriété renforcent l'approche selon laquelle il y a lieu, dans ces cas, d'apporter les ajustements nécessaires et même de déroger aux principes fondamentaux applicables à d'autres transactions. Ce faisant, le document de position donne en fait aux tribunaux une justification pour prendre des décisions dans ces circonstances qui n'auraient pas nécessairement été prises dans des transactions immobilières sur le marché libre.
« Concernant le reste des questions, le document donne en fait un sceau d'approbation à la pratique en vigueur dans les cas de promotion de transactions équitables et raisonnables, car la détermination d'un score par un expert est destinée à équilibrer les différences entre les appartements, et à donner une compensation exceptionnelle aux propriétaires d'appartements spéciaux ou atypiques, ou à les diviser en groupes. Dans les cas requis, le document constitue une pratique existante pour les parties souhaitant réaliser ces projets.
« Il faut supposer que le document de position ne provoquera pas de changements significatifs suite à sa publication, et que dans la plupart des accords, une augmentation de surface fixe sera toujours déterminée (si elle l'est), et les équilibrages seront effectués dans le cadre du droit de choisir le nouvel appartement, des améliorations économiques dans l'appartement, des subventions, des avantages économiques raisonnables, etc. Concernant les cas exceptionnels qui ne recevront pas de réponse dans le cadre des négociations, de l'équité et du bon sens, ceux-ci continueront d'être discutés devant les instances judiciaires, et avec le temps et la jurisprudence, les principes seront déterminés concernant la question de savoir quand il s'agit d'un cas exceptionnel substantiel nécessitant une réponse différente ».
« Une recette pour la stagnation »
L'avocat Moshe Raz-Cohen du cabinet Raz-Cohen, Freshker & Co., qui a déposé l'appel contre la décision devant la Cour suprême, a réagi en déclarant que « l'État crée du désordre dans les compensations. On peut comprendre qu'il s'agit d'une tentative d'atténuer les résultats de la décision Keren Or. Il est clair pour tout le monde que la rigueur dans le maintien d'une égalité relative totale est inacceptable et pourrait conduire à la stagnation. Le document de position tente de présenter une approche pluraliste, selon laquelle tout mécanisme ayant sa propre logique et créant une distinction raisonnable entre les appartements mérite d'être adopté.
« Cependant, un pluralisme d'approches conduira à son tour à la stagnation. Les propriétaires d'appartements dont la surface est supérieure à la moyenne s'en tiendront à la formule Keren Or, et les propriétaires d'appartements dont la surface est inférieure à la moyenne insisteront sur l'adoption d'un mécanisme modéré. C'est-à-dire que seule la moitié soutiendra toujours le mécanisme proposé. Comme une majorité des deux tiers est requise, c'est une recette pour la stagnation. Ma position personnelle connue est que la décision dans l'affaire Keren Or doit être annulée. Comme on le sait, l'appel que nous avons déposé devant la Cour suprême contre la décision est en instance ».
« L'équilibre ne sera atteint que par une autre décision »
L'avocat Yochai Schechter, associé au département immobilier du cabinet S. Friedman, Abramson & Co. et expert en renouvellement urbain, déclare que le document, bien qu'il vienne atténuer les conséquences de la décision, n'est pas certain de réussir. « Le document de position du ministère de la Justice et de l'Autorité pour le renouvellement urbain présente des déclarations importantes, principalement l'affirmation attendue et simple selon laquelle les accords contractuels signés ne seront pas rouverts, et le fait que les compensations uniformes restent tout à fait légitimes.
« C'est une précision bienvenue pour le marché. Cependant, comme un document de position ne peut pas changer une décision de justice, d'autant plus qu'il a été formulé avec prudence et de manière mesurée, il est complexe de neutraliser les effets de la décision en question sur le terrain uniquement par le biais d'un document de position, même si celui-ci avait été formulé plus fermement.
« La possibilité de compensations différentielles a toujours existé, mais le tribunal de district a jeté une bombe sur le marché lorsqu'il a déterminé qu'il s'agissait soi-disant de la voie royale, et qu'une détermination contractuelle différente permettrait un refus raisonnable pour les propriétaires de grands appartements.
« Cette décision, tant qu'elle reste en vigueur, pourrait continuer à créer des frictions et à compliquer les négociations sur un marché qui, jusqu'à présent, fonctionnait avec un pourcentage élevé de transactions offrant des compensations uniformes. L'équilibre requis ne pourra être atteint que par une autre décision, de préférence en instance d'appel sur la décision de l'honorable juge Hess. Les différents acteurs du marché attendent avec impatience une telle déclaration judiciaire ».
« Une base erronée »
L'expert Shmulik Cohen, PDG et propriétaire de SK Appraisal, attaque la question du point de vue de l'évaluation et avertit que se baser sur la surface de l'appartement comme paramètre central pour déterminer l'équité de la compensation est erroné, car la surface n'est pas nécessairement égale à la valeur.
Selon lui, « l'existence même d'un appartement plus grand n'indique pas automatiquement une valeur relative plus élevée, et par conséquent, accorder une compensation accrue uniquement en raison de la surface physique n'est pas équitable envers les autres propriétaires d'appartements, et l'approche présentée dans le cadre pourrait retarder les projets pendant de nombreuses années ».
« Il faut se souvenir de l'effet économique direct du passage d'un ancien bien à un nouveau bien. Les propriétaires de grands appartements bénéficient déjà d'un profit net, en termes de shekels, nettement supérieur à celui des propriétaires de petits appartements », dit-il.
« La voie juste et pratique »
L'avocat Yariv Bar-Dayan, expert dans la représentation des propriétaires d'appartements dans les projets de Pinui-Binui, note que « les différentes décisions du tribunal ont causé une incertitude substantielle dans le domaine, et on peut dire qu'elles sont déjà capables de nuire à la capacité de réaliser des projets.
« L'appel déposé contre la décision du juge Gilad Hess dans l'affaire Keren Or commence le voyage important pour restaurer la certitude en établissant un précédent contraignant sur le sujet. La publication du document de position de l'Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain est une autre étape, correcte et nécessaire à l'étape intermédiaire, tant qu'aucune décision judiciaire n'a été prise sur le sujet, et elle a le potentiel de restaurer la certitude dans le domaine ».
Selon lui, « le document de position suit la voie juste et pratique acceptée aujourd'hui dans la majeure partie des accords de Pinui-Binui, car en pratique, les appartements existants dans le complexe sont divisés en « groupes de référence » selon leur surface existante. La référence à chaque appartement se fait au sein de son groupe de référence et entre les groupes de référence eux-mêmes, alors que dans la plupart des cas, bien qu'il y ait une différence de taille entre les appartements et entre les groupes, l'ajout de surface qui sera déterminé sera uniforme pour chaque appartement.
« Même aujourd'hui en pratique (et comme il ressort du document de position), dans des cas spéciaux et extrêmes, il se peut que le panier de compensations soit différent entre les différents appartements, mais seulement dans le cas où les caractéristiques de cet appartement sont significativement différentes des autres appartements ».
