Immobilier de bureaux en Israël : la nouvelle fiscalité asphyxie les investisseurs

Alors que les géants de l'immobilier commercial en Israël affichent des résultats financiers solides et des revenus locatifs stables, les petits investisseurs privés et les chefs d'entreprise traversent une crise de survie sans précédent. Les promoteurs qui ont acquis de petites et moyennes surfaces de bureaux subissent de plein fouet une réforme fiscale entrée en vigueur en janvier 2025, qui vise les bénéfices non distribués des sociétés de personnes et fermées.

La fin d'un modèle économique établi

Pendant des décennies, l'immobilier commercial de petite envergure reposait sur un modèle simple. Les entrepreneurs achetaient des bureaux par l'intermédiaire d'une société pour les louer sur le marché libre. Les bénéfices non distribués servaient de fonds propres renouvelables pour rembourser les dettes et financer de nouvelles acquisitions sans subir l'impôt sur les dividendes. La nouvelle législation a détruit ce mécanisme en imposant une taxe annuelle de 2 % sur les excédents non distribués ou une distribution obligatoire de dividendes d'au moins 6 % des bénéfices accumulés pour les sociétés réalisant un chiffre d'affaires inférieur à 30 millions de shekels.

Ces sanctions fiscales ont fait grimper le taux d'imposition effectif de ces propriétaires à près de 50 %, transformant un rendement locatif brut de 6 à 7 % en un rendement net inférieur à 3 %. Des experts du secteur préviennent que la disparition progressive des investisseurs privés concentrera le pouvoir entre les mains des géants institutionnels, entraînant une hausse des prix pour les petites entreprises locataires.