Immobilier d'entreprise : la hausse du ratio brut-net dans les tours modernes

Les tours de bureaux modernes ne sont plus conçues uniquement autour de la surface où les employés posent leur bureau. Elles proposent désormais des halls d'accueil, des restaurants, des salles de sport, des salons, des espaces de coworking et d'autres commodités partagées conçues pour rendre l'immeuble plus attractif pour les locataires. Néanmoins, tous ces services ont un prix concret : ils occupent une part croissante de la superficie.

Si le ratio brut-net dans les immeubles de bureaux tournait autour de 15 % dans les années 1990, il oscille aujourd'hui entre 25 % et 27 %. Cela signifie que l'écart entre la surface payée par le locataire et la surface réellement mise à sa disposition s'est considérablement creusé.

Le calcul : payer pour des espaces non utilisés

" Le ratio brut-net exprime le rapport entre la surface brute totale pour laquelle le locataire paie un loyer et la surface nette qu'il peut réellement utiliser ", explique l'expert-comptable Guy Amosi, PDG d'Avison Young Israël. " En anglais, on l'appelle le 'Core Factor', et il reflète essentiellement l'efficacité économique de la surface ". M. Amosi explique que cet écart provient majoritairement des espaces communs attribués proportionnellement à chaque locataire.

" Ces zones sont réparties proportionnellement entre tous les locataires de l'immeuble, et la part relative est 'chargée' ou rattachée à chaque occupant pour constituer la surface brute taxable. Plus le coefficient est élevé, plus l'espace est 'gaspillé' dans les parties communes, et plus le locataire paie pour une surface moins utile ", ajoute-t-il.

L'évolution : de la taille des plateaux à la nature des espaces

L'architecte Adi Rosenbenko, du cabinet Rosenbenko Architects, souligne plusieurs évolutions dans la conception des tours de bureaux qui ont influencé le ratio brut-net au fil du temps. Selon lui, la diversité des espaces de travail au sein d'un même plateau a considérablement augmenté depuis la pandémie de COVID-19.

La concurrence : les espaces partagés renforcent l'attractividad

Me Alon Wallner, associé au département immobilier du cabinet Barnea Jaffa Land, explique que les dernières années ont nécessité une réflexion accrue sur la création de valeur. Bien que l'élargissement des espaces communs augmente le ratio brut-net, il renforce simultanément l'attractivité de l'immeuble et la valeur offerte au locataire sur un marché hautement concurrentiel.