Nouvelles données : le nombre de propriétaires de 9 appartements ou plus a bondi de 20 % en Israël en deux ans

Est-il judicieux d'investir dans l'immobilier en Israël ? La réponse habituelle est qu'il y a eu de meilleurs moments pour cela : les taux d'intérêt sont élevés, les rendements sont faibles et le risque de baisse des prix augmente. Cependant, les données de l'Autorité fiscale, obtenues par Globes, révèlent une tendance différente : pendant la guerre, le nombre d'investisseurs immobiliers en Israël a augmenté à des taux bien plus élevés que ceux des acheteurs d'un seul appartement. Le public qui s'est le plus distingué est précisément celui des « collectionneurs d'appartements » détenant neuf appartements ou plus.

Par le passé, l'Autorité fiscale a déterminé que la location de plus de 10 appartements devait être imposée comme une entreprise. Toutefois, il ne s'agit pas d'une instruction contraignante, et les tribunaux sont régulièrement appelés à décider s'il s'agit d'un revenu passif ou d'une entreprise à part entière.

Selon les données de base de l'Autorité fiscale, il y a environ 1,77 million de ménages en Israël qui possèdent un appartement, auxquels s'ajoutent environ 424 000 investisseurs possédant au moins deux appartements. Ils détiennent plus d'un million d'appartements, bien que le nombre exact soit difficile à déterminer en raison de la copropriété. Ces chiffres sont cohérents avec les données du CBS de l'année dernière, selon lesquelles environ 30 % de tous les appartements en Israël (environ 900 000) sont utilisés pour la location.

Un bond en avant chez les gros collectionneurs d'appartements

Alors que le nombre de propriétaires d'un seul appartement a augmenté de 8 % depuis le début de 2024, le nombre de propriétaires de plus d'un appartement a progressé de 13 %. La hausse du nombre de « gros collectionneurs », détenant cinq appartements ou plus, a atteint 17 % cette année (environ 12 000 ménages). Au sommet de la pyramide, ceux qui détiennent neuf appartements ou plus sont passés de 891 au début de 2024 à 1 067 le mois dernier, soit une hausse de 20 %.

D'un autre côté, l'économiste en chef du ministère des Finances note que la participation des investisseurs est faible, atteignant environ 15 % de toute l'activité, et qu'ils vendent plus d'appartements qu'ils n'en achètent. Cependant, ces chiffres ne tiennent pas compte des appartements transmis par héritage ou des contrats de combinaison avec des promoteurs, que l'Autorité fiscale identifie plus efficacement que l'économiste en chef.

De l'investissement passif à une entreprise gérée à long terme

Le nombre croissant de gros investisseurs montre qu'au-delà d'un certain seuil d'actifs, les formules d'investissement classiques ne sont plus pertinentes. Un investisseur détenant dix actifs ou plus n'est plus un simple rentier passif, mais un chef d'entreprise qui gère activement son portefeuille et est moins sensible aux fluctuations temporaires du marché.

Ce groupe sophistiqué profite de la baisse actuelle de la demande pour renforcer ses positions immobilières. L'aspect social de ces données souligne le creusement des écarts économiques : alors que les jeunes couples peinent à accéder à la propriété, une classe aisée renforce son emprise sur le marché. Cette tendance est confirmée par les dernières données sur les prêts hypothécaires, qui indiquent une hausse des crédits contractés pour l'achat d'appartements de luxe d'une valeur de 5 millions de shekels ou plus.