Netanya exclut un immeuble aux logements illégaux de la rénovation urbaine

La municipalité de Netanya a informé le promoteur d'un projet de rénovation urbaine qu'un immeuble où seuls huit appartements sur 19 disposent d'un permis de construire ne pouvait pas être inclus dans l'initiative, les autres unités étant le fruit de divisions illégales. La municipalité a expliqué que sa politique calcule l'indemnisation des résidents sur la base de la surface légalement autorisée. Accorder une indemnisation pour l'ensemble des 19 appartements rendrait le projet économiquement non viable, risquant de le bloquer pendant des années, voire de le compromettre totalement.

Le projet en question est situé dans les rues Remez et Brodzky, au centre de Netanya, et est promu par le promoteur Herzl Ben David. L'immeuble concerné est une ancienne structure de quatre étages comprenant à l'origine huit appartements, mais au fil des ans, les logements ont été divisés et l'immeuble compte actuellement 19 appartements appartenant à 19 propriétaires différents. En 2020, le promoteur a commencé à faire avancer le projet et, en 2022, la municipalité a recommandé d'adjoindre au complexe deux bâtiments de la rue Brodzky et l'immeuble de la rue Remez.

Cependant, des complications sont apparues lorsque le promoteur a examiné les permis de construire et les droits de toutes les structures, découvrant que le permis du bâtiment de la rue Remez ne couvrait que huit appartements, ce qui signifie que 11 unités supplémentaires ont été divisées sans autorisation. De plus, l'immeuble n'est pas inscrit au registre de la copropriété, ce qui signifie qu'il n'est pas reconnu juridiquement comme un immeuble partagé divisé en sous-parcelles, mais comme une entité unique où chaque propriétaire détient une part proportionnelle.

Conformément à la politique d'indemnisation de Netanya, l'indemnisation maximale pour un résident dans le cadre de la rénovation urbaine est calculée sur la base de la surface existante, plus un ajout de 12 mètres carrés et un balcon de 12 mètres carrés. Bien que les propriétaires aient initialement souhaité participer au projet en raison de l'état du bâtiment, le promoteur et la municipalité ont compris qu'il était impossible d'indemniser 19 propriétaires alors que seuls huit logements disposaient de permis.

Les Particularités du Marché des Appartements Divisés

La division d'appartements n'est pas un phénomène nouveau, permettant aux investisseurs d'augmenter considérablement leurs revenus locatifs. Contrairement à cette affaire, où chaque appartement appartient à une personne différente, dans de nombreux cas en Israël, la personne qui a effectué la division possède toute la surface, ce qui facilite les négociations avec le promoteur. Un autre point exceptionnel réside dans le nombre d'appartements divisés : alors qu'un ou deux logements divisés peuvent souvent faire l'objet d'un accord, il s'agit ici de 11 unités au-delà du permis d'origine.

Le juge Abbas Assi a rejeté la demande des propriétaires d'intégrer à nouveau le projet, écrivant que même si la municipalité avait initialement cherché à inclure le bâtiment, c'était à un stade préliminaire avant l'analyse des droits à construire.

« Un changement de position suite à des clarifications factuelles professionnelles n'est pas en soi un revirement fautif », a écrit le juge, ajoutant que « l'octroi d'une indemnisation complète pour des unités non autorisées pourrait aggraver la densité du projet, nuire à sa viabilité économique ou reporter le coût sur le promoteur et les autres propriétaires ».

Le juge a également noté que des précédents établissent que les structures construites sans permis n'ont pas droit aux incitations de la rénovation urbaine. Concernant les craintes des résidents quant à l'état délabré de l'immeuble, le juge a souligné que ces préoccupations ne confèrent pas aux requérants le droit de forcer l'inclusion de l'immeuble.

Les propriétaires étaient représentés par Me Ofer Shachal, la municipalité de Netanya par Me Avi Leham, et le promoteur Ben David par Me Limor Almani.