Les locataires font des compromis sur la qualité des appartements, et la classe moyenne déserte le marché

Les locataires sont en difficulté et font des compromis sur la qualité des appartements qu'ils louent, tandis que le marché immobilier reste clairement entre les mains d'acheteurs aisés. Le public disposant de moins d'options financières préfère actuellement ne pas acheter, selon les données du Bureau central des statistiques (CBS) sur les indices des appartements pour le deuxième trimestre 2026.

Données clés des indices immobiliers

L'indice des services de logement, qui reflète les fluctuations des loyers, a augmenté de 0,7 %. Cette hausse est principalement due aux nouveaux locataires, qui paient en moyenne 4,7 % de plus que leurs prédécesseurs, tandis que les renouvellements de contrats ont contribué à la hausse de manière plus modeste (+2,6 %). L'indice des prix des appartements pour mai-juin a progressé de 0,1 % par rapport à la période avril-mai.

Que se passe-t-il sur le marché de la location ?

Le marché souffre d'une intervention gouvernementale négative, notamment via des politiques visant à éliminer les investisseurs immobiliers privés, qui constituent pourtant la majeure partie de l'offre. La taxe d'achat élevée rend l'investissement peu attractif. Parallèlement, les mesures destinées à encourager les entrepreneurs institutionnels à se lancer dans la location à long terme sont au point mort en raison des taux d'intérêt élevés et d'avantages gouvernementaux insuffisants.

Résultat : les locataires paient plus cher pour des appartements de moindre qualité.

Le CBS utilise deux indices pour analyser le marché. Le premier est l'indice mensuel des services de logement, qui a augmenté de 0,7 % en juillet et de 3,1 % depuis le début de l'année. Cet indice modélise un appartement théorique basé sur des variables comme l'emplacement, la taille et l'âge. Le second indice suit les prix moyens « bruts » des loyers sans tenir compte des caractéristiques des biens. Le loyer moyen a atteint 5 086 shekels par mois fin juin, soit une hausse de 1,9 % par rapport à la fin de l'année dernière.

Lorsqu'un indice de services de logement augmente beaucoup plus vite que les prix moyens, cela signifie que les locataires se tournent vers des logements moins chers et de qualité inférieure, probablement plus anciens ou situés dans des zones excédentaires.

Tendances des prix des appartements

L'indice récapitulatif des prix des appartements pour le deuxième trimestre a enregistré une hausse minimale de 0,1 %, que nous interprétons comme une correction technique après les baisses marquées des mois précédents.

Des hausses ont été observées dans les « petits » districts : Jérusalem (+1,8 %), Haïfa (+1,5 %), le Nord (+0,9 %) et le Sud (+0,7 %). À l'inverse, les « grands » districts, qui pèsent le plus lourd dans l'indice — le Centre et Tel-Aviv — ont enregistré des baisses respectives de 1 % et 0,7 %. Malgré ce léger signe positif trimestriel, la tendance à la baisse persiste.

Qui achète aujourd'hui ?

Le CBS a résumé les transactions du deuxième trimestre : le prix moyen d'un appartement acheté a atteint 2,435 millions de shekels. Il s'agit d'un record historique, en hausse de près de 4 % par rapport au premier trimestre et de près de 3 % par rapport à la fin de l'année dernière.

Cette augmentation significative du prix moyen d'achat, alors que l'indice général des prix est en baisse, confirme que le mix des appartements achetés au deuxième trimestre était composé de biens nettement plus chers. Les données de la Banque d'Israël montrent que la part des prêts hypothécaires pour des appartements de 5 millions de shekels et plus atteint des niveaux records. Cela renforce l'idée que le marché est actuellement dominé par une population aisée capable d'acheter même en période difficile, tandis que la classe moyenne a tendance à quitter le marché en attendant des jours meilleurs.