Les appartements sans pièce sécurisée ont vu leurs prix augmenter plus rapidement que les autres
Une étude de BYNDbiz révèle que depuis octobre 2023, le prix au mètre carré des appartements anciens sans Mamad a augmenté de 11,2 %, contre seulement 2,6 % pour les appartements protégés.
Dans quelle mesure la présence d'une pièce sécurisée (Mamad) dans un appartement augmente-t-elle sa valeur ? Cette question a été posée à maintes reprises pendant la guerre, mais une analyse complète menée par Me Rotem Zilber, expert immobilier et fondateur de BYNDbiz — une plateforme d'IA qui aide au travail d'évaluation — montre de manière surprenante que depuis octobre 2023, les prix des appartements anciens sans Mamad ont augmenté plus rapidement que ceux des appartements avec Mamad.
La raison estimée est que la sécurité personnelle fournie par le Mamad entre en concurrence économique avec le potentiel de plus-value présent dans un appartement ancien, qui pourrait participer à un futur projet de renouvellement urbain.
Une poussée de la demande
Il est communément admis que depuis octobre 2023, et après les salves de missiles avec l'Iran, les Israéliens veulent un Mamad : Madlan a mesuré un bond d'environ 200 % de la demande pour les appartements protégés dès novembre 2023 ; Yad2 a constaté que la demande de location d'appartements sans Mamad a chuté cinq fois plus que pour les appartements avec Mamad ; WeCheck a mesuré une prime de loyer d'environ 20 % pour un appartement protégé ; l'économiste en chef du ministère des Finances a rapporté qu'en mars 2026, environ 80 % des appartements achetés étaient protégés ; et les professionnels de l'immobilier que nous rencontrons parlent de la difficulté de vendre des appartements anciens non protégés.
Tout cela aurait dû faire baisser les prix des appartements anciens, et peut-être même en a-t-il fait baisser certains, mais malgré cela — comme nous le démontrerons plus loin — il existe une différence significative entre la dynamique du marché de la location et celle des appartements à vendre.
Pour les besoins de la vérification, BYNDbiz a divisé les transactions en deux parties : les appartements construits jusqu'en 1990, qui ne sont pas équipés de Mamad, et ceux construits entre 1996 et 2022, qui sont des appartements de seconde main avec Mamad. Pour les besoins de la vérification, l'entreprise a essayé de déduire les transactions effectuées dans des appartements neufs, afin que les promotions des promoteurs, leur rentabilité, etc., ne « s'infiltrent » pas dans les calculs.
Au total, 111 000 transactions déclarées à l'administration fiscale ont été examinées, et il s'est avéré que le prix au mètre carré des appartements construits avant 1990 a augmenté de 11,2 % au total entre 2023 et 2025 — contre une augmentation de seulement 2,6 % pour les appartements neufs de l'ère du Mamad.
En divisant par ville, ces résultats se sont répétés dans 27 des 35 villes où suffisamment de variables ont été échantillonnées.
« Sur le plan de la location et de la demande, la thèse selon laquelle les appartements avec Mamad sont plus demandés fonctionne exactement comme prévu », explique Zilber. « Si nous suivons les publications de diverses sources dans ces domaines, nous voyons que Yad2 a rapporté à Globes qu'entre début février et début mars 2026, la demande de location d'appartements de 4 pièces a chuté de 15,8 % — mais seulement de 4,6 % pour les appartements avec Mamad, contre 24,4 % pour les appartements sans Mamad ; un mois plus tard, cela s'est reflété dans les prix, lorsque selon les rapports de WeCheck, le loyer des petits appartements avec Mamad a augmenté de 4,9 % en un mois, contre 3,1 % sur le marché dans son ensemble. En juin 2026, Yad2 mesurait déjà des écarts de loyer de plusieurs dizaines de pour cent entre les appartements avec et sans Mamad. »
La conclusion : les locataires d'appartements peuvent réagir en quelques mois, et ils ont vraiment réagi. En revanche, pour les acheteurs d'appartements, la situation est plus complexe, et il faut ici distinguer la demande qui a fortement augmenté pour les appartements protégés et les prix — qui ont augmenté à un rythme beaucoup plus lent que celui constaté pour les appartements non protégés.
Une prime sous érosion
Les données de l'analyse montrent que depuis octobre 2023, la demande d'appartements protégés a effectivement fortement augmenté sur le marché de la location et de la recherche, mais les prix des transactions pour les appartements anciens sans Mamad ont augmenté plus rapidement que les prix des appartements de l'ère du Mamad.
Le résultat — la prime de prix au mètre carré pour les appartements de l'ère du Mamad, c'est-à-dire le supplément que les acheteurs payaient pour la protection, s'est érodée d'environ 25 % en 2023 à environ 19 % à la fin de l'année dernière, et selon des données partielles pour 2026, elle continue de baisser et a atteint environ 16 %.
« La conclusion principale est que le marché évalue aujourd'hui deux valeurs différentes : une valeur résidentielle, dans laquelle un Mamad est très important pour le locataire et l'acheteur à la recherche d'une utilisation immédiate, par opposition à une valeur foncière/de renouvellement qui existe dans les vieux bâtiments sans Mamad, principalement dans les zones avec une attente de Pinui-Binui (évacuation et construction) », déclare Zilber.
Selon lui, « un appartement ancien sans Mamad est un produit résidentiel plus faible, mais dans les zones à potentiel de renouvellement, ce même appartement incarne une option pour un nouveau bâtiment avec Mamad. En période de menace sécuritaire croissante, la valeur du renouvellement lui-même augmente — et par conséquent, de nombreux acheteurs ne valorisent pas seulement la qualité de l'appartement existant, mais ce qui pourra être construit à sa place. »
Selon notre estimation, un autre facteur interférant avec la dynamique de prix différente des appartements protégés par rapport à ceux qui ne le sont pas est le marché des appartements neufs, en particulier ceux dont la date d'occupation est relativement courte, qui concurrencent principalement les appartements protégés de seconde main.
Depuis 2023, l'offre d'appartements neufs invendus augmente, ce qui oblige les promoteurs à lancer diverses promotions et crée une situation où les propriétaires d'appartements protégés ont des « prix plafonds » qu'ils ont du mal à dépasser, sinon les acheteurs préféreront acheter des appartements neufs. Cela limite la capacité des propriétaires d'appartements dans divers endroits à augmenter leurs prix de manière significative.
La conclusion est que, bien que la guerre ait considérablement renforcé la demande de protection, le marché des transactions ne traduit pas cela de manière simple par une « prime Mamad » plus élevée. Par conséquent, quiconque tente de tirer des conclusions sur la valeur d'un appartement uniquement en fonction de la question de savoir s'il y a un Mamad ou non pourrait manquer une partie centrale de l'image.
