La société qui a payé près de 200 millions de shekels pour un terrain à Ness Ziona

Les derniers mois n'ont pas été particulièrement fructueux pour l'Autorité foncière d'Israël. Comme nous l'avons noté ce matin, un seul appel d'offres pour la construction résidentielle a été clôturé hier sur une longue liste de sept appels d'offres. Parmi eux, 4 sont des appels d'offres Amidar, un concerne l'industrie, un autre l'extraction et l'exploitation de carrières, et un seul appel d'offres commercialisera des terrains pour la construction résidentielle — pour la construction de 258 appartements à Ness Ziona.

Depuis le 5 août, seuls deux appels d'offres Amidar ont eu lieu. Alors que l'État attend que des dizaines de milliers d'unités soient libérées sur le marché, le retard et les tergiversations dans les appels d'offres pourraient entraîner une hausse des prix de l'immobilier à l'avenir. Sur les 3 derniers appels d'offres lancés le 5 août, l'appel d'offres à Nof HaGalil pour la construction de 560 unités de logement a échoué. Une mauvaise commercialisation est une recette sûre pour une hausse des prix.

Alors, que s'est-il passé à Ness Ziona ? Au total, 258 unités de logement y seront construites. Il s'agit d'un terrain situé dans la partie sud de la ville, entre les rues HaTe'ena et Eden, et non loin de la route Weizmann — au nord de l'ancien quartier de Kfar Aharon. Les détails de l'appel d'offres montrent que l'entreprise qui construira dans le complexe est Euro - Shai Hai Ltd. Il s'agit d'une société commune créée l'année dernière, détenue conjointement par le groupe Shai Hai Entrepreneurship and Investments et le groupe Euro, dans le but de réaliser des projets communs et de soumettre des offres pour les appels d'offres de l'Autorité foncière d'Israël.

Selon l'évaluation, la valeur du terrain est de 209 millions de shekels. En raison du prix minimum bas, environ 28 millions de shekels, pas moins de 21 entreprises ont soumis des offres pour l'appel d'offres — ce qui signifie que la demande était très élevée. C'est ainsi que cela se passe lorsqu'il s'agit d'un terrain dans une localité qui n'est pas périphérique et que le prix minimum est bas. L'entreprise a proposé un prix de 170 millions de shekels et paiera des frais de développement d'environ 22 millions de shekels — soit 192 millions de shekels au total (hors TVA sur la composante foncière) — près de 750 000 shekels pour le terrain par unité de logement.

La superficie sur laquelle le projet sera construit est d'environ 10 dunams. Les deux offres suivantes étaient de 158 millions de shekels, l'écart entre les appels d'offres n'était donc pas négligeable. Par rapport au prix d'évaluation, il s'agit d'une réduction de plus de 18 % — mais pour de tels montants, et en cette période, il est rare de trouver des entreprises qui soumettront une offre égale au prix d'évaluation du terrain.

On peut voir de nombreux appels d'offres de l'Autorité foncière d'Israël en périphérie, où les prix des terrains par unité de logement atteignent 250 000 à 350 000 shekels. Le prix du terrain dans les villes plus proches du centre est généralement 3 à 4 fois plus élevé, et c'est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier dans le centre sont plus élevés que dans la périphérie.

C'est une preuve supplémentaire que les prix de l'immobilier ne peuvent baisser que de quelques pour cent, jusqu'à une certaine limite. Les composantes de la construction et le pourcentage de profit entrepreneurial, même s'ils sont à leur limite inférieure, ne peuvent réduire les prix de l'immobilier que de quelques centaines de milliers de shekels. Au-delà, il n'y aura aucune faisabilité économique pour le projet et la banque ne permettra pas à l'entrepreneur de contracter un prêt.

Les prix de l'immobilier à Ness Ziona varient généralement entre 32 000 et 36 000 shekels par mètre carré. Le haut de la fourchette concerne les nouveaux projets et parfois le seuil est franchi lorsqu'il s'agit de petits appartements.