L'illusion des rabais de 15 % : décryptage des baisses de prix immobiliers en ligne
Les publications sur les réseaux sociaux vantant des baisses de prix immobiliers de 15 % reposent souvent sur des prix de départ surévalués. Une analyse des annonces à Modiin et Tel-Aviv montre que les biens se vendent au prix du marché.
La réalité derrière les remises immobilières sur les réseaux sociaux
La plupart des annonces de vente d'appartements en Israël subissent des modifications au cours de leurs premières semaines. Cela commence souvent par un prix de pointe fixé par le propriétaire, pour finalement retomber au prix du marché, voire moins dans certaines situations. Récemment, un véritable phénomène est apparu sur les réseaux sociaux : une personne publie un message concernant un appartement dont le prix a baissé, présentant cette correction comme une réduction drastique de la valeur marchande. La conclusion évidente des lecteurs est une baisse de 10 % à 15 % des prix de l'immobilier, bien que le prix demandé à l'origine ne corresponde guère à la réalité du marché.
Même dans le contexte actuel, où des vendeurs sous pression retranchent quelques pourcentages du prix de l'appartement, une baisse de 640 000 NIS (environ 14,5 % de réduction) semble spectaculaire. Pourtant, lorsque l'on décortique les chiffres, on s'aperçoit que le prix initial relevait probablement du vœu pieux de l'acheteur. Récemment, une information largement relayée sur les réseaux sociaux concernait une annonce pour un appartement standard rue Issachar dans le quartier Buchman à Modiin, affiché à l'origine à 4,39 millions de NIS pour une surface bâtie de 110 mètres carrés, soit près de 40 000 NIS le mètre carré.
Analyse de la valeur marchande réelle à Modiin et Tel-Aviv
Bien que l'appartement dispose de très grandes terrasses, le vendeur a ramené le prix à 3,75 millions de NIS, soit un peu plus de 34 000 NIS par mètre carré bâti. Une vérification démontre que le prix médian des transactions rue Issachar oscille autour de 28 000 à 29 000 NIS le mètre carré bâti, les trois dernières transactions du quartier se situant entre 30 000 et 34 000 NIS le mètre carré. Même en pondérant la surface des immenses terrasses selon les clés d'évaluation habituelles, la valeur réelle du bien n'atteignait pas les 4,4 millions de NIS.
Une autre annonce a été publiée à Tel-Aviv, affichant initialement environ 51 000 NIS le mètre carré, alors que la moyenne locale s'établissait à 43 000 NIS. Le vendeur a ramené le bien à sa valeur marchande, mais les réseaux sociaux se sont empressés de titrer sur une baisse de près de 16 %. Un entretien mené avec le courtier quelques semaines plus tard a confirmé que le bien avait été vendu au prix du marché et en adéquation avec l'expertise.
« Lorsque des entrepreneurs affirment qu'il y a une réduction de 10 %, ils ne vendent pas réellement 10 % moins cher, mais signifient qu'il y a une baisse de quelques pourcentages et que le prix normal du marché aurait dû être plus élevé », a déclaré un promoteur.
Les prix de l'immobilier sont-ils réellement en baisse ?
Les prix de l'immobilier ont effectivement baissé au cours des deux dernières années, mais dans des proportions à un seul chiffre. Certes, certains biens ont vu leur prix amputé de 10 %, mais de nombreuses transactions se concluent aux prix du marché, certains entrepreneurs à Sde Dov ayant vendu des appartements à 80 000 NIS le mètre carré, un tarif supérieur à la moyenne des années 2024-2025.
