Fin du modèle uniforme : l'État met de l'ordre dans l'indemnisation des locataires lors des projets de rénovation urbaine

Un nouveau document d'orientation publié par le ministère de la Justice et l'Autorité pour la rénovation urbaine présente un nouveau cadre juridique et d'évaluation qui consacre la possibilité d'offrir à différents locataires des compensations différentes. Cette mesure met fin à l'ère de la compensation uniforme que recevaient les locataires de longue date dans le cadre de projets de rénovation urbaine tels que le « Pinui-Binui » et le TAMA 38.

Il y a environ trois mois, le tribunal de district de Tel-Aviv a secoué le secteur immobilier en statuant que l'octroi d'une compensation identique aux locataires violait le principe d'égalité. Le juge Gilad Hess traitait un projet de « Pinui-Binui » à Ramat-Gan, où il avait été déterminé dans le contrat avec l'entrepreneur que les locataires évacués recevraient de nouveaux appartements avec une surface supplémentaire de 12 mètres carrés, ainsi qu'un balcon, un parking et, si possible, un débarras.

Cette formule d'ajout de surface uniforme pour tous les appartements était acceptée sur le marché, mais le juge a accepté la position de la requérante, l'une des locataires récalcitrantes, qui soutenait que cette compensation pénalisait les propriétaires de grands appartements. Elle-même possédait un appartement de 104 mètres carrés, ce qui signifie que l'ajout proposé augmentait la surface de son appartement d'environ 11 %, tandis que les propriétaires de petits appartements de 35 mètres carrés bénéficieraient d'une augmentation en pourcentage trois fois plus importante.

Selon le juge Hess, le principe d'égalité sera maintenu précisément par une compensation relative, conformément à la situation antérieure, et non en donnant le même métrage à chaque appartement. Cette décision a surtout créé une grande incertitude sur le marché. La crainte principale des promoteurs est que de nombreux contrats soient rouverts et qu'à partir de maintenant, les promoteurs et les locataires aient du mal à déterminer et à convenir de compensations spécifiques pour chaque appartement.

Changements notables

Maintenant, alors que l'affaire de Ramat-Gan attend l'appel et la décision de la Cour suprême, un document de l'État établit que les promoteurs et les propriétaires d'appartements sont libres de décider ensemble et par accord des mécanismes de compensation - que ce soit en donnant une compensation identique à chaque appartement ou, selon ce qu'a décidé le juge Hess, qu'elle soit relative.

Le directeur général de l'Autorité pour la rénovation urbaine, Yuri Gammerman, et la vice-procureure générale (droit civil), Carmit Yulis, ont rédigé le document. Tous deux conviennent que dans les cas où les compensations ne tiennent pas compte des différences entre les appartements, un propriétaire d'un appartement unique, tel qu'un penthouse, un appartement avec jardin ou un appartement nettement plus grand que les appartements ordinaires de l'immeuble, a la possibilité de fonder un argument sur l'absence de viabilité économique.

Par conséquent, les deux déterminent que l'immeuble doit être divisé en plusieurs types d'appartements ayant des caractéristiques uniques qui justifient l'octroi d'une compensation spéciale adaptée. Des paramètres tels que la surface des appartements, leur emplacement, leurs annexes (jardin, débarras, parking, etc.) peuvent exister, mais ne donnent pas nécessairement droit au propriétaire de l'appartement à une compensation plus importante. En tout état de cause, il n'est pas prévu que chaque appartement de l'immeuble soit vérifié individuellement.

Transparence et obligation de déclaration

Concernant la compensation excédentaire et appropriée pour les propriétaires d'appartements uniques, le document détaille la possibilité de fournir un appartement plus grand ou un équivalent en argent, mais pas seulement. Les compensations supplémentaires incluent un appartement à un étage plus élevé, des spécifications améliorées, la possibilité de choisir un appartement de compensation avant les autres locataires du projet, et plus encore. « De cette façon, il existe une priorité pour le propriétaire d'un certain appartement ou les propriétaires de certains appartements par rapport aux autres propriétaires d'appartements, d'une manière qui peut équilibrer correctement l'ajustement des compensations requis en raison des différentes caractéristiques des appartements, et tout cela conformément à leurs caractéristiques et au degré d'unicité du groupe d'appartements », écrivent Yulis et Gammerman.

Le document précise qu'il existe une obligation de transparence dans le contrat avec les locataires. Si un propriétaire d'appartement reçoit une compensation significativement différente de celle que reçoivent ses voisins, le promoteur est tenu de le signaler aux autres propriétaires d'appartements, sinon la loi leur permettra d'annuler la transaction avec lui.