Nouvelles règles hypothécaires de la Banque d'Israël pour les prêts
Les nouvelles réglementations hypothécaires de la Banque d'Israël au 1er octobre durcissent les calculs du ratio d'endettement pour les prêts à tout usage.
À compter du 1er octobre, de nouvelles réglementations de la Banque d'Israël entreront en vigueur sur le marché hypothécaire, visant à renforcer le contrôle de la capacité de remboursement des ménages. Au cœur de ces mesures se trouve un changement significatif dans la manière dont les banques calculent le ratio d'endettement (PTI) lors de l'octroi d'un prêt à tout usage garanti par un bien existant. Cette initiative suscite des critiques dans le secteur en raison de la crainte qu'elle ne pousse les emprunteurs vers le secteur non bancaire, plus coûteux. Calcalist fait le point sur les changements qui entreront en vigueur le mois prochain.
Qu'est-ce que la limite du ratio d'endettement (PTI) ?
Le ratio d'endettement (Payment to Income) est une donnée qui détermine quel pourcentage du revenu net d'un emprunteur peut être affecté au remboursement de l'hypothèque. Selon les directives de la Banque d'Israël, le plafond absolu autorisé est un ratio d'endettement de 50 % du revenu. Cependant, en pratique, le seuil le plus significatif est de 40 %. Lorsque le ratio d'endettement de l'emprunteur franchit le seuil de 40 % (se situant entre 40 % et 50 %), la Banque d'Israël "punit" la banque et exige un regroupement de capitaux plus strict (une allocation de capital de 100 % contre le prêt).
Cette exigence renchérit considérablement l'octroi du prêt pour la banque, qui répercute les coûts sur l'emprunteur sous forme de taux d'intérêt particulièrement élevés, ou refuse tout simplement d'approuver la transaction. L'objectif de cette limite est d'éviter le surendettement, de veiller à ce que l'emprunteur dispose de suffisamment d'argent pour ses dépenses courantes, même en cas de hausse des prix dans l'économie, et de protéger la stabilité du système bancaire contre l'effondrement des emprunteurs.
Quel est le principal changement qui entre en vigueur ?
La Banque d'Israël durcit la méthode d'évaluation de la capacité de remboursement du client. Jusqu'à présent, lorsqu'un emprunteur demandait un prêt supplémentaire garanti par sa maison (prêt à tout usage), la banque évaluait la capacité de remboursement uniquement à partir du "revenu disponible" restant après le paiement de l'hypothèque existante. Désormais, la banque sera tenue de sommer tous les paiements mensuels sur le bien — l'ancienne hypothèque et le nouveau prêt — et de calculer le ratio d'endettement combiné par rapport au revenu net d'origine total.
Que sont les prêts à tout usage et pourquoi les contracter ?
Un prêt à tout usage est un outil qui permet aux propriétaires de biens d'obtenir un crédit relativement bon marché auprès de la banque en échange du nantissement de leur appartement (c'est-à-dire l'augmentation de l'hypothèque). Ces prêts sont utilisés à d'autres fins que l'achat de l'appartement lui-même — du financement de rénovations à l'aide aux enfants pour l'achat d'un appartement, en passant par l'objectif le plus courant : le regroupement de crédits.
De nombreux ménages accumulent des dettes onéreuses (telles que des découverts bancaires ou des prêts à la consommation pour des voitures à des taux d'intérêt à deux chiffres) et utilisent un prêt à tout usage pour les regrouper et les étaler à long terme sous un taux d'intérêt hypothécaire, réduisant ainsi considérablement leur remboursement mensuel.
Un exemple concret
Prenons l'exemple d'une famille disposant d'un revenu net mensuel de 20 000 NIS, remboursant actuellement une hypothèque de 6 000 NIS par mois, et demandant désormais un prêt supplémentaire pour des rénovations ou le remboursement de dettes, dont la mensualité s'élève à 4 500 NIS.
Selon l'ancien système, la banque déduisait l'hypothèque existante du revenu (20 000 moins 6 000) et calculait le ratio d'endettement du nouveau prêt sur les 14 000 NIS restants. Un montant de 4 500 NIS sur 14 000 NIS représentait un ratio d'endettement normal d'environ 32 %, et le prêt était généralement approuvé.
Selon le nouveau calcul (à compter du 1er octobre), la banque additionnera l'hypothèque existante (6 000) et le prêt demandé (4 500), et constatera que le total des remboursements s'élève à 10 500 NIS. Ce montant représente 52,5 % du revenu d'origine total de la famille (20 000). Étant donné qu'un dépassement du seuil autorisé de 50 % se produit, le prêt sera rejeté.
Pourquoi la Banque d'Israël fait-elle cela ?
L'objectif officiel du régulateur est d'éviter qu'une situation où les ménages contractent une "montagne de dettes" ne leur permette plus de faire face à leurs engagements. La Banque d'Israël cherche à s'assurer que, même si la situation économique change ou si les taux d'intérêt augmentent, les emprunteurs disposeront toujours de suffisamment de liquidités pour vivre à la fin du mois, et à protéger les banques contre les emprunteurs trop endettés.
Quel est le ratio d'endettement moyen aujourd'hui ?
Les données de la Banque d'Israël montrent qu'en août 2026, le ratio d'endettement moyen pour les nouveaux prêts à tout usage garantis par un bien, dont le volume s'élève à environ un demi-milliard de NIS par mois, était d'environ 24 % (sur le revenu disponible). Le ratio d'endettement moyen sur les hypothèques ordinaires s'élève à 29,2 %.
Cela signifie qu'une fois que les banques seront tenues de sommer les paiements, l'emprunteur moyen demandant le même prêt atteindra un ratio d'endettement combiné supérieur à 40 %. Par conséquent, beaucoup ne pourront pas obtenir le montant total demandé par l'intermédiaire de la banque.
Critiques et réactions du secteur
Les professionnels du secteur hypothécaire avertissent que la directive globale et l'absence de pouvoir discrétionnaire accordé aux banques pourraient produire le résultat inverse et nuire aux emprunteurs.
« La Banque d'Israël essaie de bénir et finit par maudire. Une personne qui souhaite obtenir un crédit supplémentaire par le biais d'un nantissement immobilier doit généralement combler un découvert bancaire à des taux d'intérêt à deux chiffres. Au lieu de lui permettre d'obtenir un crédit bancaire bon marché, on le laisse avec un fardeau de crédit long et très coûteux en dehors du système bancaire », note Liran Sela, PDG et fondateur de Sela Investments and Finance.
La critique centrale dans le secteur est qu'il s'agit d'une "directive guillotine" qui empêche une souscription logique.
« Si, en tant que banque, je vois qu'un client paie son hypothèque régulièrement et rembourse en outre 8 000 NIS par mois sur des prêts extérieurs, je sais que j'ai la possibilité de charger la dette sur la maison et de réduire son remboursement mensuel global à 4 000 NIS », explique Sela. « Mais la Banque d'Israël interdit aux banques de le faire. Si la dette est destinée à solder une autre dette coûteuse, et que la banque peut s'assurer que l'argent y va directement, exercez votre pouvoir discrétionnaire en tant qu'institution bancaire. Ne bloquez pas tout en une fraction de seconde. En fin de compte, une personne qui s'effondre sous le poids d'une dette non bancaire finira par revenir sur le pas de la porte des banques. »
