600 millions de shekels pour Ashkelon : comment le renouvellement urbain est promu

Les locataires d'un vieil immeuble à Ashkelon sont intéressés par un projet de « pinouï-binouï ». Il n'y a pas de pièces protégées (MAMAD) dans les appartements, l'entretien du bâtiment est lourd, et il existe une possibilité de planification pour construire un complexe entièrement nouveau à sa place. Un promoteur ayant manifesté de l'intérêt a déjà été trouvé, mais après avoir vérifié les données, il a conclu que le projet n'était pas rentable.

Un projet de « pinouï-binouï » est financé principalement par la vente des appartements supplémentaires que le promoteur est autorisé à construire. Grâce aux revenus de leur vente, il doit couvrir, entre autres, la démolition des bâtiments existants, la construction des nouveaux appartements, le paiement du loyer aux locataires pendant la période de construction, les coûts de planification et de développement, ainsi que les frais de financement jusqu'à l'achèvement du projet. Lorsque la valeur des nouveaux appartements n'est pas assez élevée, ou lorsqu'il n'est pas possible d'ajouter suffisamment d'unités de logement, les revenus attendus ne couvrent pas les coûts et le profit requis du promoteur. La faible valeur des droits à bâtir est l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux complexes n'atteignent pas la viabilité économique. Dans une telle situation, le projet peut rester sur papier même s'il existe un besoin clair de renouveler les bâtiments.

Pour faire face à cette difficulté, le gouvernement a approuvé en juillet 2023 un budget de 600 millions de shekels pour subventionner les projets de « pinouï-binouï » à Ashkelon qui ne sont pas rentables dans les conditions du marché. Le budget est également destiné à aider au renouvellement des vieux quartiers et à apporter une réponse à la pénurie de pièces protégées dans les bâtiments de la ville, exposée aux tirs de roquettes. Les subventions sont allouées par le biais d'appels d'offres de l'Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain, qui devraient être publiés jusqu'en 2031.

Combler l'écart économique

En pratique, l'État ne finance pas l'ensemble du projet, mais complète le montant manquant pour créer une viabilité économique. Un promoteur promouvant un complexe approprié soumet une proposition dans le cadre d'un appel d'offres. Tout d'abord, son expérience, sa solidité financière, le taux de propriétaires d'appartements ayant contracté avec lui et le statut de planification du complexe sont vérifiés. Ensuite, l'Autorité examine l'économie du projet sur la base de la planification proposée et détermine le montant du financement requis pour sa réalisation. Si les coûts du projet sont supérieurs aux revenus attendus, un écart est créé qui ne permet pas au promoteur de le promouvoir uniquement dans les conditions du marché. La subvention est destinée à couvrir l'écart constaté lors de l'examen de l'Autorité, et ainsi créer une viabilité économique pour la réalisation du projet.

Les documents de l'accord de financement stipulent explicitement que l'aide est fournie dans le but de créer une viabilité économique et qu'elle ne peut être utilisée que pour le renouvellement des bâtiments résidentiels dans le complexe gagnant. Tous les promoteurs opérant à Ashkelon ne sont pas éligibles pour recevoir une subvention. Le budget est distribué par le biais d'appels d'offres, et chaque projet est vérifié séparément. L'aide n'est fournie qu'aux complexes qui répondent aux conditions de l'appel d'offres et dont il est constaté qu'ils n'ont pas de viabilité économique sans la subvention.

La voie a déjà conduit à l'allocation effective de fonds. En 2024, deux entreprises ont remporté une subvention d'environ 80 millions de shekels pour la promotion du « pinouï-binouï » dans le complexe « Olei HaGardom » à Ashkelon. La victoire a été accordée après un examen du complexe dans le cadre d'un appel d'offres gouvernemental, et elle illustre comment le budget est traduit en aide réelle. Cependant, la subvention ne garantit pas que les bulldozers arriveront immédiatement sur le terrain. Le promoteur est toujours responsable de finaliser les engagements avec les propriétaires d'appartements, de promouvoir la planification et l'octroi de licences, d'obtenir un permis de construire et d'effectuer les travaux. Il est également tenu d'organiser un accompagnement financier et de fournir aux propriétaires d'appartements les garanties requises.

Du point de vue des propriétaires d'appartements, le budget crée une réelle opportunité de renouvellement là où les forces du marché seules ne suffisent pas. Mais même lorsqu'un projet est censé recevoir une subvention, il faut examiner l'accord de « pinouï-binouï », les contreparties, les garanties, les calendriers et les conditions dans lesquelles il sera possible d'annuler la transaction si le projet ne progresse pas. Le budget gouvernemental peut permettre l'exécution de projets qui n'auraient pas été rentables pour le promoteur sans aide. Lorsque la subvention comble l'écart entre les coûts du projet et les revenus attendus, il est possible de transformer un plan qui n'aurait pas été mis en œuvre en un projet réalisable.

Article en coopération avec le site juridique israélien « PsakDin ». Me Ori Alul s'occupe de TAMA 38 et de « pinouï-binouï », président du comité de renouvellement urbain au sein du Barreau - District Sud. L'équipe éditoriale du site « PsakDin » a participé à la préparation de l'article. Ynet est partenaire du site « PsakDin ».