New York : la fin des abattements fiscaux fait flamber les taxes immobilières

Des milliers de propriétaires et de locataires à New York font face à une dure réalité financière alors que des exonérations fiscales de longue date expirent, entraînant des hausses spectaculaires de taxes foncières et de frais de copropriété.

Lorsque Derek McKenzie a emménagé dans son appartement de Brooklyn en 2022, sa taxe foncière annuelle s'élevait à 140 dollars. Cette année, elle a bondi à 7 600 dollars et devrait atteindre 10 500 dollars l'an prochain. Cette flambée spectaculaire découle de la fin d'un abattement fiscal de quinze ans sur son appartement de Park Slope. Désormais, McKenzie et ses voisins doivent s'acquitter de l'intégralité des taxes foncières, une situation économique à laquelle sont confrontés les résidents de milliers d'autres immeubles new-yorkais.

Des milliers d'immeubles menacés par la fin des abattements

Dans les cinq arrondissements de New York, des milliers d'immeubles devraient perdre leurs avantages fiscaux d'ici 2030 et au-delà. Selon le département des Finances de la Ville de New York, environ 4 100 bâtiments sont concernés. Cependant, certains analystes utilisant des méthodes de calcul différentes estiment que ce chiffre est nettement plus élevé. Selon le Roebling Index, une plateforme de recherche immobilière, jusqu'à 4 800 immeubles résidentiels privés, coopératives et immeubles locatifs confondus perdront leurs avantages fiscaux entre 2023 et 2030.

L'analyse de Roebling indique que la réduction progressive de ces incitations entraînera une hausse abrupte des taxes sur environ 66 000 unités d'habitation d'ici 2030. Environ 4 600 immeubles supplémentaires, englobant près de 94 000 logements, devraient basculer vers une imposition complète entre les exercices fiscaux 2031 et 2040. Les locataires ressentiront également la pression, puisque les accords fiscaux conclus avant 2016 expireront progressivement dans quelque 2 630 immeubles locatifs d'ici 2030.

« Lorsqu'un avantage fiscal expire, quelqu'un doit absorber le coût supplémentaire », a déclaré Corey Cohen, gestionnaire d'équipe chez Compass et éditeur du Roebling Index. « Par le biais d'augmentations de loyer là où la réglementation et les conditions du marché le permettent, d'une baisse des revenus du propriétaire ou, avec le temps, d'une diminution de la valeur du bien. »

Le contexte historique des incitations à la construction

La crise du logement abordable à New York est restée au centre des préoccupations politiques, suscitant diverses propositions visant à geler les hausses de loyers réglementés et à réduire les coûts d'assurance. Pourtant, ces mesures n'aideront guère les milliers de New-yorkais qui entrent ou entreront prochainement dans la période de réduction graduelle des avantages fiscaux antérieurs à 2016.

Les abattements fiscaux fonciers sont généralement accordés pour une période de 10 à 25 ans, mais s'atténuent progressivement vers la fin de cette période, souvent par tranches de 20 points de pourcentage, jusqu'à ce que le bâtiment soit soumis au taux d'imposition plein. Pour les propriétaires de coopératives comme Audrey Henry, qui a acheté son appartement à Harlem en 2004, la fin annoncée des abattements menace l'équilibre financier mensuel. Henry et ses voisins ont lancé des pétitions et saisi les conseils de quartier pour réclamer des mesures d'allègement.

« Il y a des gens ici qui, après cette année, ne pourront peut-être plus se permettre de vivre ici », a déclaré Mme Henry, veuve s'occupant de sa mère de 98 ans. « J'espère ne pas faire partie d'eux. »