Vérification : combien vaut réellement la réduction sur les appartements des frères Hagag
L'entreprise a rejoint la tendance des promotions immobilières avec une promesse de rendement allant jusqu'à 52 % les deux premières années. Nous avons analysé la valeur réelle de cette remise et qui profite réellement de cette opération.
Les frères Hagag ont rejoint ces derniers jours la tendance qui conquiert le marché immobilier depuis deux ans : les promotions des promoteurs. L'entreprise vous promet d'entrer dans un appartement avec un acompte d'un million de shekels seulement, tandis que pendant les deux années où vous louerez le bien, vous recevrez un rendement intéressant de 24 % à 52 %. Ce rendement, rappelons-le, porte sur l'acompte versé et non sur la valeur totale de l'appartement. Nous avons vérifié si Hagag tient effectivement sa promesse, quelle est la valeur réelle du loyer dans la zone du projet et, plus important encore, quel sera le rendement pour les investisseurs par la suite.
Commençons par la première question : Hagag, qui promet un rendement de 52 % sur le capital, tient-elle sa promesse ? La réponse est oui. Pourquoi ? Parce que Hagag ne se base pas ici sur une estimation de loyer ; elle garantit cet argent même si l'appartement n'est pas loué.
Avant d'entrer dans les chiffres, rappelons le fonctionnement : Hagag cherche à attirer les acheteurs d'appartements dans la tour Infinity à Tel-Aviv. Elle accepte que vous payiez un million de shekels et entriez dans l'appartement sans prêt hypothécaire, le solde étant dû dans environ trois ans. Si vous décidez d'investir, elle vous garantit un loyer minimum, qui peut augmenter si les locataires paient plus (estimation : ils ne le feront pas). On peut estimer que Hagag est indifférente au fait que vous investissiez dans l'appartement ou que vous y habitiez, car elle devra financer vos intérêts au cours des trois prochaines années.
En supposant que vous décidiez de louer le bien, vous recevrez un avantage allant de 240 000 à 528 000 shekels. Nous avons pris pour exemple un appartement de 4 pièces dans le projet, où le loyer moyen est de 18 000 shekels.
Nous avons examiné les rapports et les derniers contrats du projet pour répondre à la question la plus importante : que se passera-t-il ensuite et quel sera le rendement pour les investisseurs par rapport au montant total ? Sera-t-il inférieur à la moyenne en raison du prix élevé, ou supérieur à la moyenne grâce au loyer élevé dans la zone qui compense le coût ?
Depuis le début de la commercialisation du projet, le prix moyen était d'environ 55 000 shekels par m², mais en 2024, il était d'environ 58 000 shekels par m². Selon les rapports du premier trimestre 2025, le prix moyen est d'un peu plus de 67 337 shekels par m². Nous avons vérifié : ce prix reflète assez fidèlement les prix des appartements de 4 pièces en 2025. Ainsi, en supposant qu'un investisseur ait payé 6,7 millions de shekels pour un tel appartement et ait reçu 18 000 shekels par mois, il s'agit d'un rendement de 3,22 %, ce qui est supérieur à la moyenne à Tel-Aviv.
Nous avons calculé la réduction obtenue par l'acheteur d'un appartement moyen de 4 pièces dans le projet. La réduction ne se reflète pas dans le prix, mais dans le remboursement du loyer. En regardant le total, on obtient une réduction de 6,4 %. Pour des appartements de luxe, c'est une excellente affaire pour l'entreprise. Bien que le pourcentage de réduction soit supérieur à la moyenne, il faut se rappeler qu'en shekels, son profit reste important car il s'agit d'appartements de luxe. Cela apporte également des capitaux liquides à l'entreprise et signale de l'optimisme aux banques pour l'avenir.
De plus, il faut se rappeler : une telle transaction n'est pas seulement un indicateur de baisse de prix. C'est une bonne chose pour l'entreprise qui continue de présenter des chiffres de vente élevés, mais moins bonne pour les données du Bureau central des statistiques, qui n'incluent pas les avantages financiers dans leurs calculs, maintenant ainsi le prix officiel à un niveau élevé.
