Rénovation urbaine : quand les organisateurs servent les promoteurs

Pour les propriétaires d'appartements dans des immeubles destinés à la rénovation urbaine, le projet d'évacuation-construction (Pinui-Binui) est censé bouleverser leur vie. Mais le chemin pour y parvenir peut prendre des années, obligeant les résidents à prendre l'une des décisions les plus cruciales : choisir le promoteur. À ce stade, des organisateurs et d'autres acteurs entrent souvent en scène pour aider les résidents à faire avancer le projet et les connecter aux promoteurs. Pourtant, là où se brasse beaucoup d'argent, une question fondamentale se pose : à qui cet organisateur est-il réellement fidèle — aux résidents ou au promoteur ?

Il s'avère que tous ceux qui se présentent comme des « organisateurs » n'agissent pas nécessairement au nom des résidents. L'histoire d'une résidente d'un immeuble ancien du centre d'Israël illustre parfaitement ce problème. L'immeuble où vit R., dans le centre de Kfar Saba, a été construit dans les années 1970 et compte sept étages sans abri anti-atomique (mamad). Selon elle, pendant des années, l'idée d'y promouvoir un projet de rénovation urbaine n'était pas viable économiquement. Le changement est intervenu à la suite de développements urbanistiques autour des lignes de métro, qui ont, selon elle, accru le potentiel de droits à la construction dans la région et permis un projet de démolition-reconstruction d'envergure, comptant de 15 à 20 étages.

Elle a commencé à examiner la manière de faire avancer le projet et, à un certain moment, par l'intermédiaire de recommandations de connaissances, elle a contacté une personne qui aide prétendument à promouvoir des projets de rénovation urbaine. D'après elle, il n'est ni avocat, ni expert en évaluation immobilière, ni titulaire d'une quelconque qualification professionnelle. « Il repère des bâtiments, aide les résidents avec des consignes générales sur ce qu'il faut faire, et lorsqu'il les emmène chez des promoteurs, il fait l'intermédiaire et les aide à obtenir de meilleures contreparties », décrit-elle. C'est alors qu'est intervenue la proposition personnelle : « Si nous faisons cela, nous partagerons cinquante-cinq ».

Accords cachés et conflits d'intérêts

Selon elle, cet individu lui a proposé que si elle agissait pour promouvoir la sélection de son promoteur de prédilection dans l'immeuble sans lancer d'appel d'offres concurrentiel, ils partageraient la contrepartie qu'il recevrait — un appartement de trois pièces dans le projet. « C'est pour m'emmener et dire au promoteur : “R. va maintenant tout faire pour que votre immeuble signe avec vous.” Cela signifie que nous ne rencontrons pas d'autres promoteurs, je leur raccourcis en quelque sorte les procédures, et en échange, il obtient un appartement. Et il m'a dit : “Écoute, si nous faisons cela, nous partagerons cinquante-cinq.” »

« C'est simplement parti de quelques conseils sur la manière d'obtenir un plus grand appartement, pour en arriver au point où je pouvais obtenir 50 % de plus sur un appartement de trois pièces », ajoute-t-elle. Selon elle, l'arrangement devait se faire par le biais de deux contrats distincts : un contrat entre l'organisateur et la société de promotion, et un autre contrat entre lui et elle. Il lui a même affirmé que le contrat la concernant serait signé auprès d'un avocat de son choix. Au début, elle n'a pas saisi toute la portée de la proposition. « J'étais vraiment naïve et j'ai dit : “Allons-y, super” », raconte-t-elle, mais elle a ensuite commencé à se sentir mal à l'aise face à la manière dont l'arrangement lui était présenté. « Cela me paraissait terriblement bizarre que tout soit si secret, c'était trop louche. »

À ce stade, elle a commencé à se renseigner sur les implications juridiques potentielles de cet arrangement et a décidé de ne pas donner suite. « J'ai décidé qu'il n'existait pas de promoteur unique, que j'allais introduire d'autres promoteurs pour qu'ils se concurrencent lors d'un appel d'offres », explique-t-elle, précisant qu'elle est déjà en contact avec d'autres promoteurs.

L'avis des experts juridiques

L'avocat et expert en évaluation immobilière Naor Gelberg, propriétaire d'un cabinet spécialisé dans l'immobilier et la rénovation urbaine, affirme que lorsqu'un acteur impliqué dans la prise de décision reçoit un avantage lié au choix du promoteur, toute une série de problèmes juridiques peuvent survenir. « Nous avons ici un conflit d'intérêts, une tromperie et un manque de bonne foi », déclare-t-il, soulignant qu'il s'agit d'un phénomène courant dans le secteur, susceptible d'entraîner des conséquences majeures par la suite.

« Il s'agit d'une violation juridique », insiste-t-il. « Supposons que les résidents le découvrent plus tard et que l'affaire soit portée devant l'inspectrice des copropriétés ; elle peut annuler le projet, rejeter le choix du promoteur, ce qui risque de finir devant les tribunaux et de retarder le projet de plusieurs années. »

Selon lui, la question centrale est celle de la transparence. « Si elle divulgue l'offre aux résidents et que ces derniers l'approuvent, tout va bien. » En revanche, lorsque l'avantage est caché aux résidents, la situation devient beaucoup plus complexe. « Les résidents finissent par tout découvrir », ajoute-t-il, précisant avoir reçu des dizaines de signalements à ce sujet au cours de l'année écoulée.

Il ajoute que le simple fait qu'une personne reçoive une rémunération pour l'organisation d'un projet ne pose pas problème en soi. Le problème commence lorsqu'un individu est présenté aux résidents comme une aide, alors qu'il nourrit en réalité un intérêt financier manifeste. Dans une telle situation, les résidents risquent de prendre une décision sans connaître la pleine portée des intérêts cachés.

Les types d'organisateurs et la loi

Gelberg souligne que dans un document publié par l'Autorité gouvernementale de la rénovation urbaine en août 2024, l'institution distingue plusieurs types d'organisateurs : organisateur de signatures, organisateur d'appels d'offres pour promoteurs, organisateur d'accompagnement, et personne agissant « pour le compte d'un promoteur ». L'autorité précise qu'une personne agissant pour le compte d'un promoteur spécifique, sans accord contractuel avec les propriétaires, ne leur doit pas de devoir de fidélité et que la loi sur les organisateurs ne s'applique pas à elle. En revanche, un organisateur agissant au nom des propriétaires leur doit un devoir de fidélité.

Pour les résidents, c'est là l'une des principales leçons de cette affaire : avant de parler du choix du promoteur, il est judicieux de comprendre qui roule pour qui. L'organisateur agit-il au nom des propriétaires ou d'une entreprise spécifique ? Qui le paie ? Que reçoit-il exactement ? Et tous les résidents le savent-ils ?

« Il y a pas mal de projets où l'on essaie de cibler l'un des résidents influents ou un membre du comité pour imposer un promoteur particulier. Il y a énormément de manipulations dans ce domaine », affirme-t-il. « D'une certaine manière, le marché ferme les yeux, mais c'est la pratique. L'organisateur approche quelques résidents, les pousse même à renoncer à un appel d'offres pour s'emparer du projet, et dès qu'il atteint la majorité requise, il est impossible de l'écarter. »

Pas besoin de licence pour être organisateur

L'une des questions soulevées par cette affaire est de savoir qui est autorisé à faire office d'organisateur dans un projet de rénovation urbaine. « Pas besoin de licence, ni de licence d'agent immobilier, ni d'aucune formation dans ce domaine. » Selon lui, cela signifie que les résidents doivent bien comprendre la casquette de la personne qui leur fait face : agit-elle en leur nom, est-elle rémunérée par le promoteur et participe-t-elle au choix du promoteur ? « N'importe qui peut être organisateur. La question est de savoir sous quelle casquette vous agissez », ajoute-t-il.

Néanmoins, il souligne qu'il existe également des organisateurs qui agissent de manière transparente dans l'intérêt des propriétaires. « Je connais plusieurs entreprises très, très réputées sur le marché qui n'organisent que des complexes de rénovation urbaine et agissent uniquement pour les résidents. Elles veillent à ce qu'il y a un appel d'offres pour les promoteurs, un appel d'offres pour les avocats, pour les superviseurs, tout. »

La commission : jusqu'à 3 % de la valeur du stock du promoteur

Derrière ce rôle se cache également un enjeu financier considérable. Selon Gelberg, la rémunération habituelle d'un organisateur peut atteindre 1 % à 3 % de la valeur du stock du promoteur, bien que d'autres modèles existent. Par exemple, si 25 appartements sont démolis dans un projet et que 100 sont construits, le promoteur devant en vendre 75, la commission de l'organisateur peut être calculée sur la valeur de ces appartements vendus.

Ainsi, pour illustrer, dans un projet où la valeur du stock s'élève à 300 millions de shekels, 2 % représentent 6 millions de shekels et 3 % représentent 9 millions de shekels. Dans le cas rapporté par R., la contrepartie offerte à l'organisateur était un appartement. Gelberg estime que dans un quartier cher comme Kfar Saba, la valeur d'un tel appartement peut atteindre des millions de shekels.

« Il y a énormément d'argent dans la rénovation urbaine », déclare-t-il. « C'est pourquoi des organisateurs, et parfois des résidents une fois qu'ils s'en mêlent, sont prêts à vendre les intérêts des autres résidents pour leurs intérêts personnels. Cela arrive tout le temps. »

Les signaux d'alarme pour les résidents

Que doivent donc vérifier les résidents avant de laisser une personne diriger le processus ? Selon Gelberg, l'un des signaux d'alarme est la situation où un résident spécifique amène le promoteur, fait campagne pour son choix et tente d'empêcher les autres résidents d'examiner d'autres offres.

« Ce sont des feux rouges qui doivent s'allumer dès le début », explique-t-il. « Il faut comprendre qu'en coulisses, il y a peut-être une incitation, un avantage quelconque qui est actuellement caché et non transparent pour les autres résidents. »

« Ma recommandation générale est de ne jamais choisir de promoteur sans appel d'offres », conclut-il. « De plus, dès qu'il y a un appel d'offres, les résidents peuvent améliorer leurs contreparties. »