Renouvellement urbain : pourquoi les promoteurs réduisent les prestations promises

Le secteur du renouvellement urbain en Israël fait face à une tendance croissante de promoteurs cherchant à rouvrir des accords signés et à réduire les avantages promis aux propriétaires. Selon l'expert immobilier Shmulik Cohen, PDG de SK Real Estate Appraisal, ce phénomène découle d'un mélange de promesses initiales irréalistes et de fortes pressions macroéconomiques.

L'anatomie des promesses non tenues

Cohen estime qu'entre 50 % et 60 % des complexes résidentiels dotés d'accords commerciaux signés sont actuellement confrontés à des demandes de modification des prestations. Il souligne toutefois que les causes profondes se partagent équitablement entre les réalités du marché et une mauvaise évaluation initiale.

« La moitié des problèmes liés à la réduction des prestations ne découle pas du tout de considérations économiques du marché », note M. Cohen. « Les propriétaires ont choisi le promoteur qui offrait le plus, mais ces offres ne pouvaient résister à l'épreuve de la réalité. » Les 50 % restants s'expliquent par une hausse de 15 % à 20 % des coûts de construction au cours des deux dernières années, combinée à un écart croissant entre les revenus prévisionnels des promoteurs et la réalité du marché immobilier.

Quand les promoteurs ont raison — et quand ils exagèrent

L'examen de projets spécifiques dans différentes villes met en évidence la frontière ténue entre ajustements légitimes et demandes excessives. Dans un projet de tours résidentielles à Jérusalem, les propriétaires s'étaient vu promettre un ajout de 30 mètres carrés par appartement. Le promoteur a ensuite demandé une réduction modeste de seulement cinq mètres carrés. Après examen, l'ajustement a été jugé justifié.

À l'inverse, dans un projet à Tel-Aviv (quartier 4), un promoteur avait promis un ajout irréaliste de 28 mètres carrés. Face aux difficultés, il a exigé non seulement de réduire la superficie, mais aussi de supprimer les allocations de loyer, d'abaisser les spécifications techniques et de demander à chaque résident de contribuer à hauteur de 111 000 shekels aux coûts de construction. Si la plupart des concessions ont finalement été négociées, l'exigence d'une participation financière des résidents a été fermement rejetée, ramenant l'ajout de superficie de 28 à 10 mètres carrés.

Transformer les concessions en opportunités

Bien que la réduction des prestations soit difficile, M. Cohen souligne que les propriétaires doivent évaluer la situation dans son ensemble. Un appartement neuf, même avec une superficie légèrement réduite, affiche généralement une valeur marchande supérieure de 60 % à 80 % à celle de l'ancien bien, tout en incluant une pièce sécurisée (mamad), un parking et des équipements modernes.

Nir Shmul, PDG de la Compagnie de développement et de renouvellement urbain, partage cette approche prudente : « Un accord signé doit être respecté. La baisse des prix de l'immobilier ou la contraction de la rentabilité ne constituent pas, en soi, des raisons suffisantes pour réduire les prestations aux propriétaires. Ce sont des risques commerciaux que les promoteurs doivent anticiper. »