Une bombe à retardement sur le marché immobilier : les banques ont créé une vague d'annulations et l'État reste silencieux
Le ministère des Finances publie une image pessimiste du marché immobilier, au milieu d'une revue très positive pour les entrepreneurs. Pourquoi il faut arrêter les promotions 90/10 et l'ère où vous pouviez gagner un appartement avec une réduction est-elle terminée ? | Chronique du vendredi
- En regardant les principaux titres de cette semaine dans les rubriques immobilières, on obtient une image assez sombre : le ministère des Finances nous met en garde contre une vague d'annulations de transactions en cours et prédit que nous sommes à l'aube d'une période difficile qui se poursuivra jusqu'en 2028.
La manière dont le ministère des Finances présente les données suffit à faire renoncer une personne ordinaire à une transaction. Il lit et entend que le marché est en voie d'effondrement, que certains analystes (qui vous recommandent d'investir sur le marché des capitaux) appellent à ne pas acheter d'appartement, et que celui qui en achètera un devra probablement laisser 10 % de compensation à l'entrepreneur, car il ne pourra tout simplement pas faire face aux paiements.
Il existe aussi le côté des entrepreneurs — ceux qui pensent que les prix des appartements augmenteront à moyen terme, et que celui qui n'utilise pas les promotions de financement agressives commet une erreur. Que demain, vous ne pourrez plus acheter d'appartement à un prix raisonnable.
Mais la vérité, que voulez-vous, se trouve souvent au milieu. Cette zone grise est appelée un marché en léger ralentissement. D'une part, les données du ministère des Finances publiées cette semaine sont de bonnes données pour les entrepreneurs : elles montrent que le marché commence à se reprendre — le nombre de transactions augmente, le nombre d'avantages financiers diminue. Ce sont des conditions qui, apparemment, devraient conduire à une croissance renouvelée. Et puis vient le chapitre séparé sur la vague d'annulations de transactions, pointant vers un bond dramatique (41 %) du nombre d'annulations.
Il s'agit d'une augmentation de quelques centaines de cas en quelques mois. Cela ne signifie pas que ce chiffre n'est pas important ou qu'il doit être ignoré — mais nous n'avons qu'une seule question : quel est le lien entre 2021, où le marché immobilier était à son apogée, avec des taux d'intérêt nuls et des prêts hypothécaires bas, et 2024-2025, où Israël a traversé une guerre difficile, avec un taux d'intérêt élevé qui ne permet pas à de nombreux couples d'acheter des appartements ? Le risque est-il le même ? Le ministère des Finances ne pense-t-il pas qu'un « bond » de centaines d'appartements entre l'année record de l'immobilier des deux dernières décennies et l'année de creux, où le risque était plus élevé dès le départ, est un chiffre légitime ?
D'un autre côté, on ne peut pas contester les chiffres. Certes, le nombre d'annulations est en hausse et pourrait même augmenter en 2027 et 2028, mais est-ce une surprise compte tenu des conditions du marché ? Matière à réflexion.
- Il est difficile de dédouaner les banques de la vague d'annulations dont parle le ministère des Finances. Les banques sont censées effectuer une souscription pour leurs clients ; si des clients de Beer-Sheva et de Tibériade ne peuvent pas conclure une transaction, si en 2023 le pourcentage d'annulations à Tibériade atteint 7 % de toutes les transactions — alors la Banque d'Israël n'a pas été assez ferme et n'a pas assez exigé des banques.
Je ne dédouane pas non plus la supervision bancaire. Ils ont fait du bon travail lorsqu'ils ont décidé de limiter les promotions des entrepreneurs pour neutraliser le risque, mais comment se fait-il que pendant une période de deux ans, les entrepreneurs aient distribué des prêts à tous ceux qui le demandaient et que personne ne l'ait arrêté ? On peut blâmer les entrepreneurs et crier à la cupidité, mais la supervision bancaire s'attendait-elle à transférer la responsabilité aux entrepreneurs, pour qu'ils expulsent les clients des bureaux de vente ? S'attendaient-ils à ce qu'ils effectuent la souscription pour le client ? Bien sûr que non.
Cela explique peut-être pourquoi les quelques sociétés immobilières qui ne permettent pas aux clients de signer des transactions 10/90 et préfèrent renoncer aux transactions dans une période aussi difficile leur rendent service. La dernière chose que veulent les entrepreneurs, c'est une compensation de 10 %. Chaque annulation de transaction a des conséquences — les banques n'aiment pas les annulations et les entrepreneurs savent que leurs coûts de financement seront plus lourds.
Lorsqu'un client a payé un acompte de 20 % dans un contrat et qu'ils doivent lui rembourser 10 % à 13 % de l'argent conformément au contrat — ils perdent deux fois : la première fois, parce que l'appartement est resté vide et aurait pu être vendu à un autre client. La deuxième fois, parce qu'au lieu d'injecter de l'argent dans l'entreprise, ils paient 8 % d'intérêts sur leurs coûts de financement — des centaines de milliers de shekels par mois, et peut-être même des millions. La situation actuelle est mauvaise pour tout le monde. Il est temps d'arrêter complètement les dangereuses promotions 10/90 — et le plus tôt sera le mieux.
- Il est temps de dire la vérité : le programme « Appartement à prix réduit » est un programme pour les réservistes et non pour le public manquant de logement. Récemment, nous avons révélé que des ministres du gouvernement prévoient une mesure qui permettra aux réservistes de recevoir des appartements sans TVA, une question qui est toujours en cours d'examen juridique et économique.
Entre-temps, le gouvernement a choisi d'allouer 75 % des appartements à prix réduit au public servant dans Tsahal. La décision de donner aux soldats combattants la priorité dans l'achat d'appartements, et la priorité dans l'achat de terrains auprès de l'Autorité foncière d'Israël (ILA) est correcte et juste — mais peut-être était-il possible de modifier le mélange.
Les soldats combattants méritent une priorité claire pour gagner, et peut-être auraient-ils dû recevoir une priorité plus claire sur un réserviste qui n'est pas un soldat combattant. De plus, il était possible d'ouvrir un programme supplémentaire chaque année, destiné au public manquant de logement qui n'est pas réserviste. Modifier le mélange, et donner la priorité aux réservistes au détriment de ceux qui manquent de logement, ne résout pas le problème principal pour lequel nous nous sommes réunis : faire baisser les prix du logement et prendre soin du public qui n'est pas en mesure d'acheter un appartement, et le gouvernement l'envoie en chercher un sur le marché libre.
- L'indice des prix des logements a été publié aujourd'hui, et il indique une augmentation de 0,9 % des prix des appartements neufs. Il est intéressant de voir ce qui sera dit aux spéculateurs, qui prétendaient que les prix des appartements chuteraient de 20 % cette année. L'explication des augmentations est simple : les prix des appartements ont fortement chuté au cours de la période précédente, donc une correction a lieu. Le taux d'intérêt a également libéré plus de transactions sur le marché, et parallèlement aux titres dramatiques sur les annulations de transactions, une stabilisation est enregistrée sur le marché. Il est intéressant de voir si les nouvelles données ramèneront plus d'acheteurs sur le marché, ou si la plupart préféreront continuer à absorber la hausse des prix des loyers.
