Un entrepreneur high-tech découvre que le risque de posséder un appartement est plus coûteux que d'investir dans une startup
Udi Netzer, investisseur en capital-risque, fait face à des pertes sur le marché immobilier. Ayant acheté un appartement à Tel-Aviv pour 6,7 millions de shekels, il estime qu'annuler la transaction, malgré une perte de 540 000 shekels, est plus rationnel que de finaliser l'achat.
Udi Netzer est l'un des entrepreneurs high-tech les plus anciens d'Israël. Il a été fondateur du fonds de capital-risque Evergreen et le premier investisseur dans la société Comtouch (aujourd'hui disparue). Au cours des 15 dernières années, il a principalement agi en tant qu'ange investisseur, ayant investi dans au moins 40 startups, et comme c'est souvent le cas avec les jeunes entreprises, toutes n'ont pas réussi à atteindre la ligne d'arrivée.
Naturellement, Netzer sait très bien ce que signifie perdre des dizaines de pour cent d'un investissement. Cela fait partie du rapport risque-rendement et des règles du jeu pour tout entrepreneur. Mais cette semaine, il a réalisé qu'il s'était brûlé dans un secteur beaucoup plus « solide ». Début 2024, il a acheté un appartement d'investissement dans le nord de Tel-Aviv pour 6,7 millions de shekels. C'était une époque de taux d'intérêt élevés et de nombreux avertissements selon lesquels les prix des appartements avaient déjà trop augmenté, mais il raconte qu'« il y avait encore une sorte d'élan sur le marché immobilier, les promotions des entrepreneurs étaient suffisamment agressives, et bien sûr les offres 80:20 étaient également tentantes. Je me suis laissé entraîner ».
Ça vaut le coup de « jeter à la poubelle » un demi-million de shekels
La transaction de Netzer est un excellent exemple de ces « promotions agressives ». Lors de la signature du contrat, il n'a payé que 340 000 shekels pour l'appartement, soit 5 % de son prix. Le reste, 95 % du prix sans indexation ni suppléments, il devait l'apporter uniquement au moment de la remise des clés, prévue avant la fin de 2026.
Et maintenant, même s'il ne manque peut-être pas d'argent, ce qui lui manque, c'est la justification rationnelle pour finaliser cette transaction — bien que son annulation entraîne une amende de 200 000 shekels, selon une clause de « frais d'annulation » dans le contrat, en plus des 340 000 qu'il a déjà payés.
Selon Netzer : « Cette semaine, j'ai découvert dans le groupe WhatsApp des acheteurs que mon voisin, qui a acheté un appartement exactement comme le mien, le met en vente pour 5,7 millions de shekels. Un million de shekels de moins que le prix auquel je suis engagé. Et il doit prendre une décision d'ici septembre, la date à laquelle il est tenu de finaliser la transaction. À l'origine, il prévoyait de vendre l'appartement avant la remise des clés, et maintenant il ne peut même pas obtenir de prêt hypothécaire dessus car il est déjà endetté sur un autre appartement ».
Dans un calcul simple et triste, il vaut mieux pour Netzer « jeter à la poubelle » 540 000 shekels, l'argent qu'il a payé et l'amende qui arrivera, même pour acheter l'appartement du voisin. D'autant plus que ce voisin ne suscite pas beaucoup d'intérêt, et il pourrait faire des compromis même par rapport au prix mis à jour.
« C'est un énorme changement culturel, cela affecte le marché »
Netzer attribue les baisses principalement à un changement dans les préférences des jeunes — qui préfèrent que le capital qu'ils ont accumulé travaille pour eux sur les marchés financiers, et préfèrent la flexibilité et la liquidité que leur offre le logement locatif. « C'est un énorme changement culturel. Je côtoie beaucoup les jeunes du high-tech, et cela affecte la demande ». Le Dr Doron Sayag, directeur du département des indices de logement au Bureau central des statistiques, a également déclaré cette semaine que le taux de ménages prévoyant d'acheter un appartement a chuté dans les enquêtes du CBS de 8 % à 3,6 % en 2025.
Pour Netzer lui-même, c'est une décision de « couper » une perte avec un dommage d'un demi-million de shekels.
Les étoiles de la semaine
Excellent : une leçon importante du tumulte des actions des fabricants de puces
Le tumulte dans l'industrie la plus forte et la plus importante des bourses est un rappel que même le produit le plus critique et le plus rentable peut se détacher d'une tarification normale. Un exemple de cette folie, nous l'avons vu cette semaine à la bourse en Chine : le fabricant chinois de puces mémoire CXMT a bondi lors de son premier jour de cotation à la Bourse de Shanghai de 470 %, et est devenu en quelques heures l'entreprise avec la plus haute valeur boursière (presque 500 milliards de dollars), alors qu'elle ne réalisait pas de bénéfices l'année dernière.
Insuffisant : Katzman s'est souvenu de distribuer un parachute doré
Haïm Katzman est allé un peu trop loin. Un instant avant le transfert de contrôle de la société immobilière G City, l'homme d'affaires a décidé de demander l'approbation pour la nomination anticipée de Keren Khalifa au poste de PDG, incluant un parachute doré en cas de séparation à hauteur de 200 % de son salaire annuel. Le problème est que cela se produit rétroactivement, alors qu'il laisse un héritage aux hommes d'affaires Tzahi Abu, Yaron Adib et Kidan Dahari, qui se sont déjà engagés à réduire les dépenses d'au moins 50 %.
