À Tel-Aviv, la baisse des prix immobiliers contraint à réviser les accords

Dans un projet de renouveau urbain situé au 89 de la rue Shlomo HaMelech à Tel-Aviv, les propriétaires ont contribué à hauteur d'environ 250 000 shekels chacun pour faire avancer la construction, indique Tomer Reifman, PDG de Yez Yozmot, la société qui promeut le projet. Dans un autre projet, précise-t-il, les propriétaires ont accepté de renoncer au paiement du loyer pour la période de construction, une renonciation évaluée à environ 300 000 shekels par appartement tout au long de la période de travaux.

Ces deux cas illustrent la façon dont l'accord entre le promoteur et les propriétaires a changé : face à la difficulté de vendre des appartements à Tel-Aviv et à la stagnation des prix, même les détenteurs de biens situés dans l'une des zones les plus chères d'Israël sont tenus de renoncer à une partie de la contrepartie qui leur avait été promise pour obtenir un appartement neuf.

Reifman ne présente pas cela comme un cas exceptionnel. « Quiconque ne comprend pas que pour qu'un projet voie le jour, il doit modifier l'accord, n'aura pas de projet », déclare-t-il dans une interview accordée à Globes. Selon lui, dans le centre de Tel-Aviv, l'ampleur financière des renonciations atteint en moyenne environ un demi-million de shekels par appartement, et dans certains projets, elle atteint même un million de shekels.

Yez, qui se concentre sur le renouveau urbain à Tel-Aviv, promeut actuellement des dizaines de projets dans la ville. L'entreprise est devenue une société publique en août 2025 et a levé environ 43 millions de shekels. Reifman a fondé l'activité de promotion au sein du groupe familial, et en 2014, une société distincte a été créée.

Au centre du problème décrit par Reifman se trouvent des accords signés il y a trois, quatre et cinq ans. Les coûts de construction ont augmenté, les prix de vente ont baissé, et les contreparties convenues avec les propriétaires pèsent lourdement sur la capacité à financer le projet. « Je suis retourné et je retourne dans des dizaines de projets pour corriger les contreparties des accords », affirme-t-il, précisant que des accords ont déjà été conclus dans plus de dix projets.

Reifman décrit plusieurs options pour ces renonciations, selon l'immeuble et les capacités des propriétaires : réduction du loyer, diminution de l'espace supplémentaire ajouté, baisse des spécifications techniques, changement d'étage ou abandon d'une place de parking. Pour ce qui est du loyer, un versement de 10 000 shekels par mois sur trois ans de construction représente 360 000 shekels par appartement.

Reifman estime que les prix des appartements ordinaires sur le marché où il opère ont chuté de 10 % à 15 % au cours des trois derrières années et demie, tout en soulignant que ce calcul inclut également les avantages de financement. Selon lui, les prix se sont déjà stabilisés au cours de l'année écoulée.

Parallèlement, un autre marché existe : celui des penthouses. Il évoque des appartements qu'il vend entre 15 et 25 millions de shekels, voire plus, avec des acquéreurs achetant pour leur propre résidence et faisant preuve de moins de sensibilité aux prix. Près de la mer ou du parc, les tarifs atteignent même 100 000 shekels le mètre carré et plus.

Bien que Reifman fasse état d'une amélioration des ventes, les résultats financiers affichent toujours une perte. Au premier semestre 2026, les revenus de Yez se sont élevés à environ 23,1 millions de shekels et la perte nette s'est établie à environ 12,3 millions de shekels. La capitalisation boursière de l'entreprise s'élève à environ 142 millions de shekels, l'action ayant reculé d'environ 40 % sur les douze derniers mois.