Surprise dans les rapports de Carasso Real Estate : 76 % des acheteurs ont renoncé aux offres de financement
La société a vendu 60 appartements au cours du dernier trimestre, et dans son contrat, on peut voir la répartition des types de clients : la plupart paient de manière linéaire, même s'ils ont bénéficié d'une exonération de l'indice. Les prêts promoteurs ne représentent que 6 %. Cela signifie-t-il que le marché sait vendre des appartements sans conditions 10/90 avec exonération de l'indice ?
Carasso est l'une des sociétés immobilières les plus en vue sur le marché du logement, en particulier lorsqu'il s'agit de Tel-Aviv. Le ralentissement à Tel-Aviv se répercute sur le reste du marché. Il y a ici une situation d'ambiance — lorsque l'immobilier à Tel-Aviv baisse, il tire l'indice du logement vers le bas. Il change l'ambiance.
Combien d'appartements Carasso Real Estate a-t-elle vendus dans l'ombre du ralentissement ? Selon le rapport du deuxième trimestre, la société admet que pour augmenter les volumes de ventes d'unités de logement, et comme la plupart des sociétés immobilières du secteur, elle propose des avantages de financement et des offres de promoteur, telles qu'une exonération de l'indexation du prix à l'indice, et des conditions de paiement plus pratiques. Rappelons que Carasso vend des appartements principalement dans le centre et non en périphérie — Kiryat Ono, Tel-Aviv, ainsi que Holon et Bat-Yam — ce sont les principales villes (outre un autre projet à Jérusalem) où elle construit.
De plus, la société permet un échelonnement des paiements, comme le paiement de seulement 15 % à 20 % du prix d'achat au moment de la signature du contrat de vente et le paiement du solde du prix au moment de la livraison de l'appartement. Carasso accorde également des prêts promoteurs, mais elle en tire profit. Outre l'acompte, elle reçoit 20 % à 30 % supplémentaires du prix d'achat, et ainsi jusqu'à 50 % de l'argent est déjà en sa possession. Il s'agit d'un chiffre important — lorsque la société reçoit de l'« argent liquide », elle réduit ses charges financières.
Au cours du trimestre actuel, la société a vendu 60 appartements pour un volume total d'environ 223 millions de shekels (TVA incluse) — environ 3,716 millions de shekels par appartement. Selon le détail, le volume des ventes à des conditions de financement avantageuses est de 54 millions de shekels — environ 24 % du total des ventes. Sur ce montant, environ 20 millions de shekels bénéficient d'une exonération totale de l'indice.
Les prêts promoteurs sont estimés à 14 millions de shekels — seulement 6,2 % du volume. Cependant, et c'est surprenant, la société a tendance à percevoir le paiement de manière linéaire dans la plupart des cas — sans conditions de paiement avantageuses. Environ 170 millions de shekels sur 223 millions de shekels, soit environ 76 % du total des ventes, ont été réalisés de manière linéaire. Dans environ un tiers des cas, elle a accordé une exonération de l'indice.
Au total, au cours du trimestre actuel, elle a distribué une exonération de l'indexation à l'indice pour un montant d'environ 76 millions de shekels — dans environ 93 % des contrats signés (l'octroi de l'avantage d'exonération concerne 40 % du prix de vente, tandis que les 60 % restants sont exonérés d'indexation par la loi).
Voici d'autres chiffres importants du rapport : les revenus locatifs et de maintenance au cours du trimestre actuel se sont élevés à environ 23 millions de shekels, un montant similaire à celui de la période correspondante de l'année dernière. La hausse de l'indice et l'augmentation réelle des prix des loyers ont entraîné une hausse des revenus locatifs dans les différents biens, ce qui a été compensé principalement par une baisse des revenus locatifs dans le complexe Rival, résultant de l'évacuation progressive des locataires, conformément au plan de la société visant à évacuer une partie importante du complexe d'ici la fin de 2026.
Carasso Real Estate a des projets résidentiels en cours de construction et de commercialisation dans des zones à forte demande en Israël. Aujourd'hui, elle a 2 524 appartements à commercialiser. Elle a vendu environ 1 000 appartements pour un volume financier d'environ 3,1 milliards de shekels — environ 3,1 millions de shekels par appartement.
Combien la société gagne-t-elle dans le secteur résidentiel ? Les revenus du secteur au cours du trimestre actuel ont atteint 175 millions de shekels contre environ 155 millions de shekels à la même période l'an dernier. Quelle en est la raison ? Il y a eu une augmentation des revenus provenant de divers projets dont l'exécution a progressé. La société comptabilise les revenus de la vente d'appartements conformément aux règles comptables IFRS, c'est-à-dire sur la base des ventes et de l'avancement de la construction des appartements.
La marge brute dans la période de rapport et dans la période correspondante de l'année dernière (hors bénéfice brut des sociétés associées) est d'environ 17 % au cours du trimestre actuel contre environ 20 % au trimestre correspondant. La baisse est principalement due à une composante de financement importante dans les contrats signés, c'est-à-dire les prêts promoteurs, ce qui a réduit la marge brute. La marge brute dans le secteur de l'immobilier entrepreneurial en Israël au cours du trimestre actuel est d'environ 12 % et s'est élevée à un bénéfice brut d'environ 20 millions de shekels, contre une marge brute d'environ 18 % et un bénéfice brut d'environ 28 millions.
