Rejet du recours de Bat Yam : le projet Shaar Yoseftal ajoute 249 logements

Les plans ne se concrétisent pas toujours, comme l'a récemment découvert la municipalité de Bat Yam, dont le recours contre le projet de renouvellement urbain « Shaar Yoseftal » a été rejeté à l'unanimité par la sous-commission des recours du Conseil national de la planification et de la construction. L'un des principaux arguments de la commission pour approuver la modification promue par le comité du district de Tel-Aviv était qu'un projet réalisable dans le présent est préférable, même s'il implique de faire des compromis sur les conceptions et visions initiales, qui paraissaient séduisantes sur le papier mais s'avèrent actuellement impraticables.

La décision d'approuver l'amendement du comité du district de Tel-Aviv se traduit sur le terrain par l'ajout de 249 appartements, soit une augmentation de 21 %, tandis que les espaces d'activité et de commerce sont réduits d'environ 18 700 mètres carrés, marquant une baisse de près de 11 %.

Contexte et modifications du projet

Le projet « Shaar Yoseftal » a fait l'objet d'un dépôt en décembre 2022. Il s'étend sur environ 62 dounams dans la section sud-est de l'échangeur de Yoseftal, à l'entrée de Bat Yam, à proximité de la gare ferroviaire de Yoseftal, des autoroutes Ayalon et de la future intersection de deux lignes de métro (M1 et M3). Selon le plan initial déposé, 479 appartements situés dans des immeubles bas devaient être démolis pour faire place à 1 175 logements répartis dans des bâtiments de 9 à 59 étages, aux côtés de quelque 167 000 mètres carrés réservés aux commerces et bureaux.

Cependant, le plan initial a été modifié après que le comité de district a validé un autre projet jugé plus viable. L'un des indices témoignant du manque d'attractivité du projet initial pour les promoteurs réside dans le fait que, sur trois sous-secteurs, un seul a vu l'attribution d'un promoteur : la société Prashkovsky. Le comité de district a fait valoir que, dans le contexte de l'évolution des conditions du marché marquées par la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction, des ajustements s'avéraient indispensables pour permettre la concrétisation du projet de rénovation urbaine.

Le plan révisé a permis d'ajouter 249 unités résidentielles, notamment en réduisant la superficie moyenne des appartements (passée de 131,8 m² à environ 123,5 m²) et en augmentant la densité. Il propose désormais la création d'un nouveau complexe à usage mixte comprenant environ 1 424 logements ainsi qu'un centre d'affaires et commercial d'une superficie d'environ 147 000 mètres carrés.

Opposition municipale et décision de la commission

L'opposition de la municipalité de Bat Yam reposait sur plusieurs arguments, notamment le fait que Shaar Yoseftal constitue la porte d'entrée économique de la ville et un pôle d'emploi central. Par conséquent, l'augmentation du résidentiel au détriment des espaces professionnels affaiblit cet objectif, d'autant plus qu'il existe déjà un important déficit de surfaces d'activité dans la commune. La municipalité a également exprimé la crainte que les promoteurs ne construisent que les logements, composante la plus rentable pour eux, tandis que les tours de bureaux resteraient « sur le papier ».

La sous-commission des recours a rejeté les griefs de la municipalité. Selon elle, malgré la réduction du ratio entre résidentiel et bureaux (la part de l'emploi passant de 52 % à 46 %), il ne s'agit pas d'un échec du projet, mais d'un équilibre mixte plus rationnel permettant de maintenir le quartier vivant et actif, y compris en soirée.

Concernant l'éventualité de voir les surfaces de bureaux non construites, la commission a rappelé qu'il s'agit d'une opération de type « évacuation-construction » (pinuy-binuy), nécessitant de reloger rapidement les résidents dans de nouvelles habitations. Les espaces professionnels, quant à eux, pourront être érigés lorsque les conditions économiques seront réunies.

« La sous-commission des recours a renforcé le principe fondamental selon lequel un projet de renouvellement urbain doit être réalisable dès aujourd'hui, selon les conditions actuelles du marché, et non rester un projet « sur le papier » dont l'exécution dépend d'espoirs futurs. Il s'agit d'une déclaration majeure pour tous les acteurs de l'aménagement et du développement urbain en Israël. »

Me Nitsan Zimran, associé au cabinet d'avocats Ofer Toister et représentant la société Prashkovsky dans le cadre de la procédure, a souligné que la conclusion de la sous-commission — selon laquelle l'approbation d'un plan ne peut reposer sur l'espoir d'une amélioration future du marché, mais sur sa viabilité économique dans le contexte présent — constitue un précédent capital. Cette décision favorise un rythme réaliste pour les projets de rénovation urbaine, sans laisser place à de longs retards fondés sur des scénarios hypothétiques.

La décision du Conseil national revêt également une portée considérable pour d'autres municipalités israéliennes. Elle constitue un avertissement important à destination des maires auxquels de vastes surfaces commerciales et d'activités avaient été promises dans le cadre d'accords d'établissement. Dans la réalité, lorsque l'on quitte la planche à dessin, la viabilité de nombreux projets demeure incertaine, avec pour conséquence potentielle pour les autorités locales de se retrouver uniquement avec les composantes résidentielles rentables pour les promoteurs, tandis que les espaces économiques ne voient jamais le jour.