La vente d'un penthouse à Ramat Gan relance le débat sur les prix de l'immobilier

Le marché immobilier à Ramat Gan fait l'objet de vifs débats concernant la valorisation des biens à la suite de la vente d'un penthouse dans la tour Highline, située au 19 de la rue HaMatmid. D'une superficie de 199 mètres carrés avec environ 97 mètres carrés de balcons au 29e et dernier étage, ce bien a été vendu entièrement meublé pour 9 millions de sicles. Cette transaction relance la question de savoir si elle traduit une baisse générale des prix de l'immobilier ou simplement une correction après un positionnement initial excessif.

Le projet Highline a été développé par la société Yam Suf Real Estate, appartenant à la famille Papushdo, dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain. Le complexe a remplacé quatre immeubles résidentiels des années 1950 comprenant 83 appartements et cinq commerces par deux tours modernes totalisant 285 logements. Les ventes ont débuté en 2017 à des prix avoisinant les 25 000 sicles par mètre carré, pour atteindre rapidement plus de 30 000 sicles l'année suivante et se stabiliser à une moyenne de 41 000 sicles par mètre carré au cours des dix-huit derniers mois.

Analyse comparative des transactions de penthouses

Pour évaluer la pertinence de cette vente, plusieurs points de comparaison au sein du même ensemble immobilier sont nécessaires. Un autre penthouse, similaire en termes de surface mais doté d'une terrasse plus vaste de 160 mètres carrés, d'une piscine et d'une vue imprenable à l'ouest sur la mer, avait été acquis quatre ans auparavant pour 13,3 millions de sicles. Le bien vendu récemment offre quant à lui une vue orientée vers l'est sur le paysage urbain de Ramat Gan et du Gush Dan. Un troisième penthouse, adjacent, avait trouvé preneur en janvier 2023 au prix de 10,2 millions de sicles.

« La transaction actuelle n'est supérieure que de 8,4 % à celle d'un penthouse vendu au 28e étage de la seconde tour en mars 2022, et ce après quatre ans et quart. En termes réels, compte tenu de l'inflation, on peut parler d'une baisse », souligne l'expert-comptable et évaluateur Oded Landau.

Perspectives des professionnels du secteur

Selon l'évaluation d'Oded Landau, la valeur équivalente du penthouse vendu, balcons inclus, s'élève à 40 000 sicles par mètre carré, contre 47 500 sicles pour le modèle orienté à l'ouest. Landau qualifie ces deux biens de « produits totalement différents », tout en reconnaissant que l'écart reflète à la fois une baisse modérée des prix et l'impact considérable de la qualité de la vue.

De son côté, l'agent immobilier Nick Sasson, de l'agence Nicks Real Estate, est revenu sur la stratégie initiale de commercialisation.

« Rien n'interdit légalement d'afficher un bien à un prix excessif, mais seul le prix de vente final compte. Ce qui est inhabituel ici n'est pas le montant de la conclusion, mais le prix de départ exigé par la société, bien supérieur à ce que le marché est disposé à accepter aujourd'hui », a déclaré Nick Sasson.

Tzahi Omer, directeur général de Yam Suf Real Estate, a défendu la politique tarifaire de l'entreprise en expliquant que les penthouses orientés à l'ouest bénéficient d'atouts majeurs, tels qu'une vue spectaculaire sur la mer et le parc Yarkon, des terrasses géantes et pour 700 000 sicles de finitions personnalisées. Il a ajouté que les unités orientées à l'est affichent traditionnellement une demande moindre, s'établissant autour de 38 000 sicles par mètre carré.