Profit de plus d'un million de shekels sur un appartement du programme « Prix pour le résident » à Lod

La transaction : Dans la rue Moshe Rabenu 1, dans le quartier de Ganei Ayalon à Lod, un appartement de 5 pièces d'une superficie de 131 m² a été vendu pour 2,2 millions de shekels.

Le quartier : Ganei Ayalon est mieux connu sous le nom de « complexe Ahisamach », car il s'agit d'un quartier construit sur des terres qui appartenaient auparavant au moshav voisin. Il s'étend sur 737 dunams à l'est de la route 40, à l'ouest du ruisseau Gezer et au sud du quartier de Ganei Yaar.

En 2006, le complexe a été planifié via un plan unique, mais en 2015, un plan correctif a été approuvé pour « adapter la planification aux besoins particuliers de la population ultra-orthodoxe censée occuper le quartier prévu », est-il écrit dans les notes explicatives. Les changements se sont traduits par une augmentation du nombre d'unités de logement de 3 000 à 3 600, et la conversion de zones destinées aux bâtiments résidentiels en bâtiments publics.

Ganei Ayalon a participé à plusieurs appels d'offres et loteries dans le cadre du programme « Mehir LeMishtaken » (Prix pour le résident). La transaction que nous présentons cette semaine a été réalisée dans un projet qui a participé à un stade très précoce du programme : l'appel d'offres de l'Autorité foncière d'Israël pour les terrains a eu lieu au second semestre 2015, les loteries pour les appartements ont eu lieu en avril 2016, tandis que le permis d'occupation du projet a été délivré fin 2018, deux ans et demi après la loterie.

Aujourd'hui, de tels projets sont rares. Les projets participant à « Appartement à prix réduit » ne sont pas prêts en termes de planification, les travaux de développement prennent des années, et l'écart entre la date de la loterie et la date d'occupation peut atteindre au moins six ans.

Prix : Un examen des prix moyens des appartements de 5 pièces construits à Lod au cours de la dernière décennie montre que les prix atteignent aujourd'hui une moyenne de 20 500 shekels par m², une baisse par rapport aux 21 200 shekels par m² de l'année dernière, ce qui indique une baisse des prix de quelques pour cent. À Ganei Ayalon, de tels appartements atteignent un prix moyen d'environ 17 000 shekels par m² seulement. Les écarts peuvent s'expliquer par la population du quartier et l'abondance d'appartements achetés dans le cadre de « Mehir LeMishtaken », qui étaient d'une qualité relativement inférieure par rapport aux appartements vendus sur le marché libre.

Selon notre estimation, Lod est actuellement dans un état de grande surabondance d'appartements. Selon le Bureau central des statistiques, il y a actuellement environ 3 100 nouveaux appartements invendus à Lod. Au sein du quartier, les prix des appartements maintiennent une stabilité au cours des deux dernières années, probablement en raison du caractère ultra-orthodoxe du quartier, qui attire la demande indépendamment de la situation générale du marché.

Le projet : Il s'agit d'un projet de Zohar et Tzafrir Sharbat construit dans la partie sud du quartier. Il y a environ deux mois, l'économiste en chef du ministère des Finances a rédigé une revue sur ce projet, révélant que 340 appartements vendus en 2016 à un prix moyen d'environ 850 000 shekels se vendent actuellement autour de 2 millions de shekels.

Pour être précis : les appartements de 3 pièces ont été achetés dans le cadre de « Mehir LeMishtaken » pour une moyenne de 660 000 shekels et ont été récemment vendus pour 1,67 million de shekels ; les appartements de 4 pièces achetés pour 808 000 shekels se vendent actuellement pour 2 millions de shekels ; tandis que les appartements de 5 pièces achetés dans le cadre du programme pour une moyenne de 910 000 shekels se vendent actuellement pour une moyenne de 2,2 millions de shekels. L'économiste en chef a constaté que près de la moitié des gagnants de la loterie ont vendu leurs appartements au cours des trois dernières années, durant lesquelles ils étaient autorisés à vendre. Ses calculs montrent que la plus-value réelle moyenne récoltée par les acheteurs a atteint environ un million de shekels.

Analyse : La plus-value augmente à mesure que la surface de l'appartement augmente. Selon notre calcul, le profit réel de cet appartement atteint environ 1,1 million de shekels, ce qui est similaire au prix moyen du quartier.

Le mot du courtier : « Ce qui distingue Ganei Ayalon des autres zones de Lod, c'est que le quartier n'est pas grand, mais il concentre la demande du public ultra-orthodoxe et religieux de Jérusalem, Elad et Modiin Illit, donc le phénomène d'une grande offre d'appartements n'existe pas ici, et les prix sont en conséquence », déclare le courtier Gal Ben David de l'agence Mishkan HaNadlan. Concernant cette transaction, il ajoute que « c'est le prix moyen de l'appartement, et ce qui joue en sa faveur, c'est le fait qu'il donne sur un espace ouvert dans le parc ».