Pour les bailleurs d’appartements : qui est éligible à une exonération totale et qui pourrait s’emmêler avec l’Administration fiscale ?

Les mois d’été sont traditionnellement la « saison chaude » du marché de la location. Les familles, les étudiants et ceux qui améliorent leurs conditions de logement utilisent les mois d’été pour déménager et s’organiser en vue de la prochaine année scolaire. Cette année, la tendance est encore plus marquée, à la lumière de données indiquant un ralentissement significatif de la vente de nouveaux appartements et une hausse de la demande de locations — ce qui pousse aussi les prix vers le haut. D’après des données du Bureau central des statistiques datant d’environ deux semaines, dans les appartements où les locataires ont changé, les prix ont bondi de 6,6 % en moyenne par rapport à la période correspondante de l’année précédente.

L’impact sur les locataires est clair, mais dans certains cas il touche aussi les propriétaires d’appartements, qui doivent prendre en compte le paiement à l’Administration fiscale. Qui est totalement exempt d’impôt, que se passe-t-il si bailleurs et locataires louent en parallèle, et comment fonctionne le système de déclaration ? Voici un guide que chaque propriétaire d’appartement devrait connaître.

Les principaux régimes de taxation

Il existe trois principaux régimes pour les bailleurs d’appartements :

1. Le régime d’exonération : le plus populaire. Toute personne qui s’y trouve n’est pas tenue de payer d’impôt sur les loyers et, dans certains cas, n’est même pas tenue de le déclarer. Ce régime est destiné à ceux dont le revenu mensuel provenant de la location est inférieur au plafond d’exonération fiscale de 5 654 shekels. Il existe aussi une exonération partielle pour ceux qui louent des appartements à un montant allant jusqu’au double du plafond — soit 11 308 shekels par mois. Au-delà, il n’y a pas d’exonération.

2. Le régime de l’impôt réduit : un taux fixe de 10 % du premier shekel. Dans ce cas, il n’est pas possible de déduire des dépenses pour des réparations, l’usure ou tout autre événement ayant entraîné une dépense.

3. Le régime de l’impôt ordinaire : on paie selon les tranches d’impôt personnelles en fonction du revenu total (la tranche la plus basse est de 31 %, sauf si le bailleur a plus de 60 ans). Il est possible de déduire les dépenses liées à la location (réparations, intérêts, amortissement, etc.) dans la mesure où elles ont amélioré le bien.

Si le bien est loué pour une activité commerciale, il faut ouvrir un dossier et déclarer un revenu quel que soit le montant. Les régimes ci-dessus ne concernent que la location à des fins d’habitation.

Déclaration et plafonds

Le plafond d’exonération est mis à jour selon l’indice des prix à la consommation chaque 1er janvier. Toutefois, depuis le programme de restrictions gouvernemental début 2024, le plafond a été gelé, et il n’est pas encore clair quand il sera mis à jour.

L’exonération est calculée mois par mois. Si une personne possède plusieurs appartements, l’exonération porte sur le total des revenus. Si les loyers dépassent 5 654 shekels mais sont inférieurs à 11 308 shekels, vous avez droit à une exonération partielle : pour chaque shekel dépassant le plafond, le plafond de votre exonération diminue d’un shekel.

Location simultanée

Les propriétaires d’un seul bien qui le louent à des fins d’habitation tout en louant un autre appartement peuvent déduire du montant des loyers perçus le montant des loyers payés (jusqu’à 7 500 shekels par mois) et payer 10 % d’impôt uniquement sur la différence.

Obligations de déclaration

Toute personne ayant choisi le régime d’exonération et ne répondant pas aux critères imposant le paiement de l’impôt n’est pas tenue de déclarer son revenu locatif. Toute personne relevant du régime des 10 % doit déclarer et payer l’impôt avant le 30 janvier de l’année suivante. Toute personne ayant choisi le régime d’impôt ordinaire doit déposer un rapport annuel complet.

Le défaut de déclaration constitue une infraction pénale. Malgré l’absence de base de données centrale des bailleurs, l’Administration fiscale a renforcé la surveillance à l’aide d’outils technologiques permettant des recoupements.

Cas particuliers

• Plus de 10 appartements : L’Administration peut demander à reconnaître les revenus comme une activité professionnelle.

• Seniors (65 ans et plus) : Ceux qui emménagent dans une maison de retraite ou un logement protégé ont droit à une exonération d’impôt sur les revenus locatifs de leur appartement d’origine, jusqu’à la moitié du paiement annuel versé à la maison de retraite.

Le choix d’un régime fiscal a des conséquences à long terme sur l’impôt sur la plus-value. L’avocate Hanna Salomon, associée chez BDO, explique que le choix du régime des 10 % ou de l’impôt ordinaire entraîne la déduction de l’amortissement (2 % par an) du coût du bien, ce qui augmente la plus-value imposable lors de la vente. Dans le régime d’exonération, l’Administration insiste également sur la déduction de l’amortissement, bien que cette position soit en attente d’une décision de la Cour suprême.