"Pas un million et demi tombé du ciel" : combien ont réellement gagné les lauréats du programme "Prix pour le résident" ?

Le quartier de Glil Yam à Herzliya, l'un des symboles les plus marquants du programme « Prix pour le résident » (Mechir Lemishtaken) dans les zones à forte demande, présente une image inhabituelle ces dernières années.

Une vérification effectuée par le site Yad2 pour le journal « Maariv » a révélé qu'entre janvier et juillet 2023, 170 appartements ont été mis en vente dans le quartier, alors que pour la même période en 2026, l'offre atteignait déjà 539 appartements, soit plus de trois fois plus. Parallèlement, le prix médian demandé pour un appartement de 4 pièces a chuté de 4,65 millions de shekels à 4,09 millions de shekels, soit une baisse d'environ 12 %.

En revanche, sur le marché locatif, c'est presque l'inverse qui s'est produit. Le nombre d'appartements proposés à la location en janvier-juillet est passé de 341 en 2023 à 231 cette année, soit une baisse d'environ un tiers. Au cours de la même période, le loyer médian d'un appartement de 4 pièces est passé de 9 200 shekels à 11 000 shekels par mois, soit une augmentation de près de 20 %. Rien que sur la dernière année, une hausse de près de 12 % a été enregistrée.

Cependant, selon Nir Feina, résident du quartier et agent immobilier spécialisé exclusivement à Glil Yam, un changement significatif dans la composition des appartements arrivant sur le marché se cache derrière la baisse des prix de vente. « Il existe au moins trois catégories différentes d'appartements à Glil Yam », explique-t-il à « Maariv ». « Il y a les appartements de base du programme « Prix pour le résident », les appartements du marché libre, et il y a des appartements spéciaux, par exemple ceux situés en première ligne du parc. Ce sont des produits différents, et le marché les évalue différemment. »

Selon lui, le tournant a eu lieu en 2024. Une grande partie du quartier a été commercialisée dans le cadre du programme « Prix pour le résident », et les premiers lauréats ont participé aux tirages au sort dès 2017 — et ils ne pouvaient être vendus qu'après 7 ans, conformément aux règles du tirage au sort.

« Jusqu'en juillet 2024, les appartements vendus étaient principalement des appartements du marché libre », déclare Feina. « Et puis, soudain, une nouvelle catégorie de produit est apparue, qui n'existait pas auparavant. Dès que les appartements du programme « Prix pour le résident » ont commencé à être libérés, l'offre a considérablement augmenté et des appartements d'un standard plus basique sont arrivés sur le marché. »

Par conséquent, selon lui, une simple comparaison entre le prix médian de 2023 et celui de 2026 peut être trompeuse. « C'est comme comparer un billet d'avion en classe économique à la classe affaires simplement parce qu'ils sont sur le même vol », dit-il.

À titre d'exemple, il présente deux appartements de 4 pièces actuellement proposés dans le quartier : l'un à environ 3,69 millions de shekels et le second à 4,69 millions de shekels. « Le premier fait 93 m², avec une seule orientation, sans débarras et dans un standard de base. Le second est légèrement plus grand, en première ligne du parc, avec deux places de parking, un débarras, une cuisine améliorée et des menuiseries. C'est une différence d'un million de shekels, mais c'est aussi un produit différent. »

Les écarts, dit-il, sont également évidents pour les appartements plus grands. Feina raconte avoir vendu des appartements ordinaires de 5 pièces pour environ 36 000 shekels par m², et en revanche, un appartement de 5 pièces investi avec vue sur le parc pour 6,6 millions de shekels — soit environ 45 000 shekels par m².

« Le programme « Prix pour le résident » a fait exactement ce qu'il était censé faire »

Feina demande également de mettre les chiffres en perspective concernant les lauréats du programme « Prix pour le résident » à Glil Yam. « Celui qui a acheté dans le cadre du programme « Prix pour le résident » a fait une excellente affaire, mais celui qui a acheté sur le marché libre a également fait une excellente affaire », dit-il.

Selon lui, le sentiment qu'il s'agit d'une chance extraordinaire provient du fait que l'on compare le prix d'achat en 2017 au prix de l'appartement aujourd'hui, après des années où les prix de l'immobilier dans toute la région ont augmenté. « Tous ceux qui ont acheté de l'immobilier à Glil Yam durant ces années ont considérablement augmenté leur capital. Dans le programme « Prix pour le résident », ils ont gagné quelques centaines de milliers de shekels supplémentaires grâce à la réduction, et c'est exactement ce que le programme était censé faire. »

À titre d'exemple, il raconte l'histoire d'un couple d'amis qui a acheté un appartement de 5 pièces en 2017 dans le cadre du programme « Prix pour le résident » pour environ 2,5 millions de shekels. Après avoir reçu l'appartement en 2020, ils ont investi, selon lui, environ 400 000 shekels supplémentaires dans des rénovations. À la même période, un appartement de 5 pièces a été vendu dans un projet du marché libre pour environ 3,5 millions de shekels, mais il a été commercialisé trois ans plus tard, avec des spécifications plus élevées et avec la possibilité de choisir l'étage, les orientations et l'emplacement.

« Au final, l'écart était de quelques centaines de milliers de shekels », dit-il. « C'était l'avantage. Pas un million et demi de shekels tombés du ciel. » Un autre point qu'il précise est que même au sein du programme « Prix pour le résident », Glil Yam se situait dès le départ dans la fourchette haute des prix. « C'était le programme « Prix pour le résident » le plus cher du pays à cette époque », dit-il.

Les appartements du programme, selon lui, ont été vendus autour de 18-19 mille shekels par m². C'est-à-dire que les lauréats ont effectivement bénéficié d'une réduction significative par rapport aux prix du marché dans la zone, mais ils ont également payé des sommes très élevées dès le départ. Il ne s'agissait pas d'un appartement vendu au prix d'un projet en périphérie puis ayant bondi à la valeur d'Herzliya, mais d'un achat coûteux dans une zone à forte demande, auquel s'ajoutait l'avantage du programme.

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« Le prochain bond est encore devant nous »

À partir de là, Feina regarde déjà vers l'avenir. Selon lui, Glil Yam n'a pas encore terminé son processus de développement, et certains des changements les plus significatifs se situent en réalité en dehors des immeubles résidentiels.

Il souligne deux nouveaux échangeurs prévus dans la zone qui devraient améliorer la connexion avec le nord de Tel-Aviv, Ramat Hahayal et le bord de mer, parallèlement au développement continu des zones d'emploi, de commerce et de services à proximité du quartier.

« Même aujourd'hui, il bénéficie d'un excellent emplacement géographique, à côté de la route côtière, de l'échangeur HaSira et de la gare ferroviaire », dit-il. « Mais les nouvelles connexions et les centres d'emploi en construction autour peuvent encore modifier l'accessibilité et l'attractivité du quartier. »

Les promoteurs opérant dans le quartier comptent également sur la poursuite de ce processus. Roni Tannenbaum, vice-présidente du marketing et de la stratégie chez Gindi Holdings, qui promeut le projet LOVE à Glil Yam, comprenant 505 unités de logement dans 13 bâtiments, considère le développement continu de la zone comme un élément central de l'histoire de la demande.

« La connexion entre la proximité de Tel-Aviv, du bord de mer, des zones d'emploi d'Herzliya, de la gare ferroviaire et des axes de transport centraux, ainsi que les parcs, les institutions éducatives, les espaces publics et le commerce, a créé un quartier qui offre une combinaison difficile à trouver dans la région centrale », dit-elle.

« Nous pensons que c'est exactement la raison pour laquelle, même à une période où le marché du logement se comporte de manière plus prudente et mesurée, Glil Yam continue d'être l'un des quartiers les plus recherchés de la région centrale. »

« Bien qu'il soit possible de constater une offre plus importante d'appartements aujourd'hui par rapport aux années précédentes, dans le cadre des tendances du marché, la demande pour le quartier est restée stable grâce à ses avantages uniques — les gens n'achètent pas seulement un appartement, ils achètent un quartier, une communauté, un système éducatif, une accessibilité et des espaces verts. »

Pour Feina, parler de communauté n'est pas qu'un slogan. Il est lui-même résident de Glil Yam, et selon lui, il n'avait pas du tout prévu de devenir agent immobilier — et certainement pas un agent se concentrant sur un seul quartier. « Je suis tout simplement amoureux de Glil Yam », dit-il. « Au début, j'ai amené mon frère, ma belle-mère et mes amis ici, et puis tout le monde m'a dit : deviens agent immobilier. »

Aujourd'hui, après avoir déclaré avoir été impliqué dans plus de 300 transactions dans le quartier, il résume l'idée avec un sourire simplement : « Je veux choisir mes voisins. »