Pas seulement le taux d'intérêt : les contrats qui bloquent l'immobilier

Chaque fois que le marché immobilier israélien traverse des turbulences, un discours prévisible émerge : les regards se tournent vers les outils macroéconomiques — la trajectoire des taux d'intérêt de la Banque d'Israël, les subventions du ministère des Finances, les garanties et la levée des obstacles réglementaires. Cependant, se concentrer sur les facteurs macroéconomiques occulte une autre défaillance, qui se produit au niveau micro : la fragilité de la pratique juridique et contractuelle en vigueur en Israël.

Une transaction immobilière moderne — qu'il s'agisse de rénovation urbaine, d'un contrat de combinaison ou d'une acquisition de terrain pour développement — n'est pas une transaction ponctuelle, mais un projet économique à long terme avec de multiples variables. Malgré cela, de nombreux contrats dans le secteur continuent d'être rédigés selon une conception juridique conservatrice, basée sur des calendriers rigides, des conditions suspensives et des définitions larges de « violation substantielle ».

Dans un monde stable, ce modèle pourrait offrir une certaine certitude. Dans une réalité de volatilité extrême des coûts de financement, de perturbations des chaînes d'approvisionnement et d'incertitude sécuritaire et statutaire, il peut se transformer en piège. Le problème central de la structure contractuelle traditionnelle est l'absence de capacité à s'adapter aux conditions changeantes du marché. Lorsqu'un écart par rapport au plan de travail initial se produit, des mécanismes juridiques peuvent entrer en action : lettres de mise en demeure, saisie de garanties, gel du financement bancaire et poursuites mutuelles. Au lieu de protéger les droits économiques, le résultat peut être une destruction de valeur : projets gelés, terrains bloqués dans des litiges judiciaires de longue date et capital restant prisonnier.

Pour relancer les rouages du secteur, un changement est nécessaire dans la manière dont les avocats et les promoteurs planifient les transactions immobilières :

1. Il faut passer d'une approche « tout ou rien » à des mécanismes d'ajustement économique prédéfinis. Un contrat moderne doit inclure des formules d'ajustement des taux de rémunération, de redéploiement des étapes clés et de prolongation convenue des délais en cas de fluctuations anormales des taux d'intérêt, de retards de licence indépendants de la volonté des parties ou de changements fiscaux substantiels.

2. Une architecture de garanties graduée est requise. Au lieu de s'appuyer sur des garanties absolues qui pourraient faire chuter le promoteur en cas de crise de trésorerie ponctuelle, il faut créer des mécanismes de suivi fermés, une transparence des coûts et des protections graduées qui garantiront les droits des propriétaires fonciers et des acheteurs sans entraîner le projet vers l'insolvabilité.

3. Il faut créer des mécanismes de décision professionnels et rapides. La dépendance envers le système judiciaire pour résoudre les litiges pendant l'exécution d'un projet peut lui nuire. Les accords doivent inclure des mécanismes de décision rapides et contraignants via un expert-évaluateur, un ingénieur ou un arbitre convenu, capables de trancher en quelques jours ou semaines tout en maintenant la continuité de la construction et le flux financier.

Un contrat immobilier n'est pas un acte de procédure préliminaire destiné au tiroir d'un tribunal, mais une plateforme de gestion de partenariat économique. L'objectif final n'est pas de prouver la justesse de la formulation, mais d'achever la construction et de remettre les clés. Les décideurs politiques doivent poursuivre les réformes structurelles, mais la responsabilité immédiate de créer une résilience dans le secteur incombe également à la communauté juridique et aux promoteurs. Le marché israélien ne peut se permettre de continuer à gérer les défis de demain avec des modèles contractuels d'hier.

Doron Levita est avocat et notaire, coprésident du comité de la propriété et de l'immobilier du district de Tel-Aviv, Levita Mazor & Co.