Litige fiscal entre Tzipi Ozer-Armon et le fisc israélien sur un achat à Tel-Aviv

Tzipi Ozer-Armon, PDG de l'entreprise de dispositifs médicaux Lumenis et administratrice de ICL, souhaite payer une taxe d'acquisition réduite sur deux appartements achetés dans un immeuble du vieux nord de Tel-Aviv pour 22,5 millions de NIS. Elle soutient que les logements sont inhabitables et qu'elle a l'intention de démolir le bâtiment pour construire un nouvel immeuble résidentiel de 6 étages.

Ce différend découle d'un recours fiscal déposé par Ozer-Armon auprès de l'administration fiscale israélienne. Cette dernière a récemment rejeté la demande, statuant qu'Ozer-Armon doit s'acquitter de la taxe d'acquisition comme s'il s'agissait de logements ordinaires, créant un écart estimé à 1 million de NIS entre la somme proposée et celle exigée par l'État. Ozer-Armon devrait faire appel devant les tribunaux.

Les transactions immobilières à Tel-Aviv

Ozer-Armon a acquis les deux appartements situés rue Frankfurt à Tel-Aviv en avril 2025 auprès de Gideon Federman, président des hôtels Dan, et de son épouse Rona. La transaction comprenait un appartement en rez-de-chaussée de 102 m² pour 6,75 millions de NIS et un second appartement au deuxième étage de 104 m² avec un toit attenant de 111 m² pour 15,75 millions de NIS. Au total, les deux transactions payées en espèces ont atteint 22,5 millions de NIS. Ozer-Armon possédant déjà d'autres droits dans l'immeuble, l'ensemble de la parcelle est passé sous sa propriété exclusive.

S'appuyant sur un permis de délivré par la municipalité, Ozer-Armon a fait valoir que le bâtiment serait démoli pour céder la place à un immeuble de 6 étages sur deux niveaux de sous-sol, comprenant 12 unités résidentielles. Elle a déclaré une évaluation fiscale indépendante de 5 %, soit environ 1,1 million de NIS de taxe d'acquisition, arguant que les biens achetés étaient inhabitables et devant être assimilés à un terrain constructible.

Rejet de l'administration fiscale et bras de fer

En décembre 2025, l'administration fiscale a rejeté l'argument, déterminant qu'Ozer-Armon avait acheté deux appartements résidentiels au sens de la loi et qu'elle devait payer des taux oscillant entre 8 % et 10 %. Parallèlement, l'autorité a émis une évaluation provisoire exigeant environ 1 million de NIS supplémentaires.

L'administration a souligné qu'au moment de la décision, le bâtiment n'avait pas encore été démoli et que des appartements existaient toujours physiquement. Les responsables ont noté qu'Ozer-Armon n'avait présenté que des devis et que sa volonté de démolir relevait d'une simple intention. De plus, le permis de construire de mars 2023 était enregistré au nom des vendeurs Federman, non transférable sans accord, et sa validité de trois ans a expiré en mars 2026.

L'administration a indiqué que ce n'est qu'après la démolition physique du bâtiment qu'Ozer-Armon pourra demander une correction de l'évaluation fiscale. Aucun commentaire n'a pu être obtenu de la part de Tzipi Ozer-Armon au moment de la publication.