New York : des locataires aisés occupent une part surprenante du marché du logement à loyer réglementé

Pour la plupart des New-Yorkais, vivre dans un appartement de luxe à Manhattan avec un loyer moitié moins cher que le prix du marché, tout en ayant un salaire à six chiffres, ressemble à une légende urbaine. Mais pour un petit groupe de locataires, c'est la réalité, grâce à la loi sur la stabilisation des loyers de la ville.

Selon une analyse du Wall Street Journal basée sur les données de l'enquête sur le logement et le taux de vacance de New York pour 2023, les données disponibles les plus récentes, les transactions locatives les plus avantageuses de la ville profitent précisément à certains des locataires les plus aisés.

Un quart des plus hauts revenus vivant dans des appartements à loyer réglementé à New York paient un loyer médian inférieur de 1 000 dollars par mois à celui des appartements du marché libre. Il s'agit d'une économie de 33 % sur le loyer. Parmi les 10 % des plus hauts revenus, l'économie atteint 1 300 dollars par mois, soit une réduction de 36 %.

En revanche, les locataires d'appartements réglementés appartenant aux trois quartiles de revenus les plus bas paient seulement 300 dollars de moins par mois par rapport aux prix du marché, économisant entre 15 % et 22 %.

Pas de vérification des revenus

L'économie accrue dont bénéficient depuis des années les locataires aisés dans les appartements à loyer réglementé est l'une des caractéristiques exceptionnelles du système de stabilisation des loyers de New York, le plus grand du genre aux États-Unis.

Une partie de cet écart dans le taux de réduction est due aux forces du marché. Les locataires aisés ont tendance à vivre dans des quartiers plus chers, où les prix du marché sont plus élevés. Par conséquent, les appartements à loyer réglementé dans ces zones sont nettement moins chers par rapport aux prix du marché, même s'ils restent coûteux pour le locataire moyen.

« Il y a des locataires qui paient 5 000, 6 000 et même 8 000 dollars par mois pour des appartements à loyer réglementé », a déclaré Aliyah Muhammad, PDG de la société de données locatives Openigloo. Une autre partie de cet écart est le résultat de la conception du système. Le mécanisme de stabilisation des loyers à New York ne vérifie généralement pas le niveau de revenu des locataires, et il n'est donc pas conçu pour empêcher les locataires aisés d'en bénéficier.

« Je ne peux pas imaginer une situation où il faudrait effectuer une vérification des revenus pour un million d'appartements », a déclaré Brad Greenburg, directeur exécutif du Furman Center à l'Université de New York. « Sur le plan administratif, cela semble presque impossible ».

Ces locataires devraient bénéficier encore plus du gel des loyers promu par le maire de New York, Zohran Mamdani, qui entrera en vigueur en octobre.

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• 360 000 appartements ont été retirés du mécanisme de stabilisation des loyers à New York depuis 1994.

• 200 000 appartements à loyer réglementé : l'objectif de Mamdani d'ici la fin de la prochaine décennie.

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Une analyse du Wall Street Journal montre que le loyer médian des appartements à loyer réglementé à Manhattan représente environ la moitié du prix du marché, tandis que dans le Bronx, les appartements réglementés ne sont que 12 % moins chers. Dans le Queens, le loyer de ces appartements est inférieur de 13 % au prix du marché, et à Brooklyn, la réduction est de 24 %.

Certains acteurs du secteur immobilier considèrent que la présence de locataires aisés dans des appartements à loyer réglementé est le signe que le système ne fonctionne pas correctement. Selon eux, les appartements réglementés devraient être destinés aux personnes qui ne pourraient pas se permettre de payer les prix du marché.

« Ces données montrent que le système ne fonctionne pas correctement », déclare Massimo D'Angelo, avocat spécialisé dans l'immobilier à New York, qui représente des propriétaires privés. « Ces appartements devraient être attribués aux personnes qui en ont réellement besoin ».

En revanche, les organisations de défense des droits des locataires ne voient pas de problème dans le fait qu'une petite partie des locataires d'appartements à loyer réglementé soient aisés. De leur point de vue, c'est justement la preuve que la ville a besoin de plus de ces appartements, et non de moins.

« Ce n'est pas un programme d'aide sociale. Ce n'est pas le but de la stabilisation des loyers. Nous ne nous occupons pas seulement des plus démunis », déclare Daryus Khalil Gordon, directeur exécutif du Metropolitan Council on Housing. « Le but est de garantir que les gens puissent se permettre de vivre dans la ville qu'ils aiment ».

Les appartements à loyer réglementé (Rent Stabilization) sont le « Saint Graal » pour ceux qui cherchent un logement à New York. Ils diffèrent des appartements à loyer contrôlé (rent-control), où le loyer est soumis à des plafonds fixés par l'État. Les appartements à loyer réglementé, en revanche, sont soumis aux décisions du Rent Guidelines Board, un organisme municipal indépendant qui fixe le taux maximal d'augmentation du loyer que les propriétaires sont autorisés à facturer chaque année.

La grande majorité des locataires d'appartements à loyer réglementé ont de faibles revenus, et la plupart de ces appartements sont concentrés dans le Bronx et à Washington Heights, ainsi que dans certains quartiers du Queens et de Brooklyn.

La promesse de Mamdani

Avec un million d'appartements à loyer réglementé répartis dans les cinq arrondissements de la ville, les économistes affirment que même les locataires aisés devraient bénéficier du système. Dans des quartiers comme Midtown East, le loyer mensuel moyen pour un appartement de deux chambres est d'environ 7 500 dollars, soit une augmentation de 17 % par rapport à l'année dernière selon la société de données Zumper. Ces hausses de prix ont conduit les locataires à considérer les appartements à loyer réglementé comme une sorte de police d'assurance essentielle.

Les appartements entrent généralement dans le régime de stabilisation des loyers s'ils ont été construits avant 1974, année de l'entrée en vigueur de la loi, ou s'ils bénéficient d'un financement public ou de certains avantages fiscaux. Lors de sa campagne électorale, Mamdani s'est engagé à créer 200 000 appartements à loyer réglementé supplémentaires au cours de la prochaine décennie.

Selon une analyse des données de 2023 réalisée par la Citizens Budget Commission, les ménages à revenus élevés occupent environ 10 % de tous les appartements à loyer réglementé. Plus de 86 700 de ces ménages gagnaient plus de 200 000 dollars par an.

Par le passé, les propriétaires pouvaient convertir des appartements à loyer réglementé en appartements du marché libre si les locataires qui y vivaient gagnaient plus de 200 000 dollars pendant deux années consécutives. Ils pouvaient également augmenter le loyer après avoir effectué certaines améliorations sur la propriété, suite au départ des locataires.

Selon le Rent Guidelines Board de la ville, depuis 1994, plus de 360 000 appartements ont été retirés du mécanisme de stabilisation des loyers. Cependant, en 2019, l'État a considérablement limité ces options, et depuis lors, le secteur immobilier travaille à les rétablir. « Aujourd'hui, il n'y a pas de vérification annuelle des revenus des locataires », a déclaré D'Angelo, l'avocat spécialisé dans l'immobilier. « Cela doit changer ».