Comment un investisseur de 34 ans a bâti un portefeuille immobilier de quatre biens

Matan Ahabia, un résident d'Eilat de 34 ans, a réussi à acquérir quatre appartements en l'espace de six ans avec un capital de départ minime. Lors d'une récente intervention dans le podcast immobilier de Globes "Kesef BaKir", il a partagé son parcours d'investissement atypique, qui a débuté par les marchés boursiers traditionnels avant de s'orienter vers l'immobilier à effet de levier. Son portefeuille comprend désormais des biens à Dimona, en Ukraine et à Eilat.

Des actions boursières à l'immobilier à Dimona

Comme beaucoup de jeunes investisseurs, Ahabia a d'abord exploré l'indice S&P 500 et les méthodes de Warren Buffett. Cependant, il a rapidement réalisé qu'avec un capital initial modeste d'environ 10 000 dollars, un rendement annuel de 20 % rapportait très peu d'argent. Cherchant des moyens plus créatifs de multiplier son capital, il a ciblé Dimona en 2020, achetant un appartement de 3 pièces de 75 mètres carrés au sixième étage pour 400 000 NIS, soit nettement en dessous de la valeur marchande de l'époque. Son plan initial était une revente rapide, mais dans un marché immobilier national en plein essor, il l'a vendu un an et demi plus tard pour 520 000 NIS.

Expansion à l'étranger : l'investissement en Ukraine

En 2022, peu de temps après l'invasion de l'Ukraine par la Russie, Ahabia a pris une mesure audacieuse en suivant les conseils d'un ami de confiance, achetant un appartement à Dnipro. En utilisant un financement complet via un prêt personnel en Israël, ils ont acheté un appartement de 3 pièces pour 50 000 dollars, frais de rénovation compris. Le bien a été loué pour environ 300 dollars par mois à une famille fuyant Kharkiv, couvrant entièrement les frais de financement. Ahabia note que, malgré le conflit en cours, cela s'est avéré être son investissement le plus calme et le plus fiable.

Locations à long terme à Eilat

Armé des bénéfices réalisés à Dimona, Ahabia a réorienté sa stratégie vers la location résidentielle à long terme à Eilat. Il a acheté un appartement de 3 pièces dans le quartier historique d'Ophir pour 920 000 NIS, puis un autre sur la rue Sheshet HaYamim pour 1 000 000 NIS, tous deux en utilisant un effet de levier maximal. Aujourd'hui, ces biens sont loués respectivement 3 800 NIS et 4 200 NIS, couvrant parfaitement les mensualités de remboursement de l'emprunt tout en permettant au couple d'épargner une large part de ses revenus réguliers.

La perspective globale du marché

Discutant du paysage économique plus large, les données du marché indiquent que la part des investisseurs sur le marché immobilier israélien est passée de 20 %-25 % il y a dix ans à environ 15 % aujourd'hui. Bien que de nombreux acheteurs potentiels s'attendent à des baisses de prix, les tarifs restent remarquablement résilients malgré des taux d'intérêt élevés et des défis sécuritaires constants. Ahabia considère son accumulation immobilière non pas comme un générateur de liquidités immédiat, mais comme un mécanisme à long terme pour externaliser sa dette auprès des locataires.