Manif serre le frein sur les prêts immobiliers : « Nous sommes dans une tempête, il ne faut pas distribuer l'argent de force »

Manif serre le frein face à la stagnation du marché immobilier. Lors de la conférence téléphonique avec les investisseurs qui s'est tenue aujourd'hui après la publication des rapports, le PDG de la société de crédit non bancaire, Maor Duek, a indiqué qu'au cours des derniers trimestres, la société a resserré son portefeuille de crédit et ne distribue pratiquement plus de nouveaux crédits.

Selon Duek :

« Nous sommes dans une tempête parfaite. Dans un secteur qui souffre à la fois d'une anomalie sous forme de baisse de la demande et d'une forte concurrence. Nous devons diriger le bateau dans des eaux agitées. Jusqu'à présent, Manif a réussi à bien contrôler la situation. Nous comprenons qu'il ne faut pas distribuer l'argent de force, mais que nous devons gagner de l'argent. Par conséquent, même si cela se fait au détriment de la croissance, nous resserrons notre modèle de souscription et la gestion du portefeuille. La direction de l'entreprise a pris la décision consciente de ne pas courir en avant. Nous montons le cheval, ce n'est pas le cheval qui nous monte ».

Conformément aux propos de Duek, le rythme de croissance du portefeuille de crédit de Manif, qui a atteint près de 5 milliards de shekels, a également considérablement diminué. Au troisième trimestre 2025, le portefeuille de crédit de Manif a augmenté de 248 millions de shekels, au dernier trimestre de l'année dernière, l'ajout a diminué à environ 241 millions de shekels, au premier trimestre de l'année en cours, le rythme a encore chuté, à environ 230 millions de shekels, et au deuxième trimestre de l'année, c'est-à-dire le dernier trimestre rapporté, l'ajout a été réduit à seulement environ 43 millions de shekels. C'est-à-dire que le portefeuille de crédit de Manif n'a augmenté que d'environ 1 % au deuxième trimestre de l'année, contre une augmentation d'environ 6 % au trimestre précédent.

Le ralentissement du rythme de croissance du portefeuille de crédit de l'entreprise n'a pas encore affecté matériellement les résultats. Le bénéfice s'est élevé à 51 millions de shekels pour le trimestre, soit une augmentation de 19 % par rapport aux 43 millions de shekels du trimestre précédent. Les revenus de l'entreprise se sont élevés à 129 millions de shekels, similaires aux revenus enregistrés au trimestre correspondant.

« Cette situation difficile devrait se résoudre à un moment donné. Notre hypothèse de travail et notre espoir sont que le secteur se redressera dans les prochains trimestres. Nous devons préparer l'infrastructure pour cela. Nous pensons que nous saurons identifier quand il y aura un changement de direction », a déclaré Duek.

Manif dispose de lignes de crédit totalisant 2,7 milliards de shekels : 1,4 milliard de shekels provenant des banques, environ un milliard de shekels provenant d'obligations et environ 300 millions de shekels provenant de Clal Insurance. Au cours du premier semestre, les dates de remboursement de 18 % du crédit distribué par l'entreprise ont été modifiées. La direction de Manif attribue cela à l'allongement des délais des projets dans le contexte des conditions du marché, et affirme que les prolongations de période font partie de son modèle de gestion des risques et non d'un signe d'augmentation des défaillances de crédit.

L'entreprise a collecté 524 millions de shekels auprès des clients, dont 113 millions de shekels via un nouveau financement accordé aux promoteurs dans le cadre de nouveaux accords. Manif note qu'une partie des soldes qui n'ont pas encore été remboursés devrait être remboursée au cours de l'année, mais leur date de remboursement est incertaine en raison des dettes en souffrance, des procédures de remboursement et des projets qui pourraient nécessiter une prolongation de la période.

Selon Manif, « Le solde qui n'a pas été remboursé se compose de soldes qui devraient principalement être remboursés au cours de l'année, cependant, il est difficile de prédire la date de remboursement exacte pour eux, comme le financement des dettes en souffrance, le financement qui est en cours de procédure de remboursement qui devrait arriver à échéance au cours de l'année, et les projets qui nécessiteront une prolongation de la période à la lumière de l'état du marché immobilier ».

Lors de la conférence téléphonique avec les investisseurs, Duek a expliqué qu'« il s'agit d'un cours normal des affaires. Nous effectuons une évaluation tout au long de l'avancement du projet. Nous sommes censés recevoir un point de contrôle de haute qualité où nous effectuons les vérifications pour le crédit et la souscription de la transaction. C'est un outil de gestion de premier ordre. Le marché ne le comprend pas toujours, mais nous ne l'abandonnerons pas. Dans de nombreux cas, l'évaluation concernant le projet est effectuée automatiquement. Lorsque nous ne sommes pas satisfaits du niveau de risque, nous demanderons à l'emprunteur d'améliorer les garanties ou de rembourser une partie du crédit ».

La crainte de la forte exposition de Manif au marché résidentiel a entraîné l'action de l'entreprise vers une baisse de près de 13 % depuis le début de l'année, par rapport à l'indice TA Finance, qui inclut l'action de Manif, qui a augmenté d'environ 13 % au cours de la même période. L'entreprise est négociée à une valeur d'environ 1,3 milliard de shekels. Les propriétaires contrôlants sont Mivtach Shamir, qui détient environ 49 %, et Clal Insurance, qui détient environ 9,7 %.

« Tout le monde propose toujours des raisons pour lesquelles l'immobilier est bon ou pas bon, construit toutes sortes de théories et adapte l'idéologie à la tragédie. Mais si nous ignorons le bruit, selon ma compréhension et mon expérience, la chose principale qui affecte l'immobilier est le taux d'intérêt. Je dirais que 50 % du mouvement dans le secteur provient du niveau du taux d'intérêt, 30 % supplémentaires sont l'humeur, et les 20 % restants sont toutes sortes d'autres raisons qu'ils commencent à décrire et à expliquer. J'ai toujours dit au fil des ans que tant que le taux d'intérêt est bas, l'immobilier tournera ».

Selon Duek, « Il faut comprendre que le taux d'intérêt et l'humeur sont les deux choses principales, et nous ne contrôlons pas vraiment l'humeur. Sans entrer dans la politique, un événement électoral redistribue toujours les cartes et il y a toujours des gens qui cherchent à être plus optimistes avant ou après les élections, et j'espère que nous verrons effectivement des développements positifs à ce sujet également. Mais la question du taux d'intérêt, et je vais le dire un peu imprudemment, est la clé. Une nouvelle réduction du taux d'intérêt de 0,25 % ou 0,5 % pourrait devenir une incitation pour les acheteurs d'appartements et les investisseurs à revenir sur le marché, surtout dans le contexte de la forte augmentation enregistrée l'année dernière des loyers ».

« Si nous regardons en arrière, il a fallu plusieurs trimestres avant que la hausse des taux d'intérêt ne commence à affecter le marché du logement. Par conséquent, si l'histoire se répète, et elle se répète généralement, et si les autres conditions fonctionnent également, nous pensons que vers la fin de l'année, nous commencerons à voir plus de signes de reprise. Il faut bien sûr dire les choses avec prudence, car nous sommes dans l'État d'Israël et le taux d'intérêt n'est pas le seul facteur, mais c'est généralement le facteur central ».

« Au cours du dernier mois, nous voyons déjà les premiers signes : soudain, un promoteur dit : « J'ai vendu un appartement ici, j'ai vendu deux appartements ici, j'ai vendu cinq appartements ici ». Je pense que ces signes devraient apparaître de plus en plus. Ne vous y trompez pas - il n'y a pas d'appartements vacants dans l'État d'Israël. S'il n'y avait pas besoin de logement, les prix des loyers n'augmenteraient pas de cette manière. Les gens ont besoin d'appartements, ils préfèrent simplement louer pour le moment et ne pas acheter à cause du taux d'intérêt, à cause de leurs attentes et parce qu'ils n'ont pas assez confiance ».